임대인이 보증금을 주지 않아 새집 계약금을 잃을 위기일 때, 계약 만기일 전에 손해 발생 가능성을 문자 등으로 알려야 특별손해 배상을 청구할 수 있다. / AI 생성 이미지
임대차 계약 만기는 다가오는데, 집주인이 “새로운 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다”며 버티는 상황이다.
임차인 A씨는 당장 이사 갈 집을 계약해야 하지만, 보증금 1억 9000만 원이 묶여 새 집 계약금 350만 원을 날릴 위기에 처했다.
A씨는 이런 손해를 집주인에게 청구할 수 있을지 막막하기만 하다. 과연 집주인의 보증금 미반환으로 새 계약금을 잃게 될 경우, 그 돈을 배상받을 방법은 없을까?
새집 계약금 손해는 '특별손해'… 법원은 "이행기 기준"으로 판단
우선 A씨가 새로 계약할 집의 계약금을 잃게 되는 손해는 법적으로 ‘특별손해’에 해당할 가능성이 높다. 통상적인 손해가 아니기 때문에, 채무자(임대인)가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상책임이 인정된다.
여기서 핵심은 임대인이 언제까지 알아야 하는가, 즉 ‘예견 가능성’의 판단 시점이다.
이에 대해 다수의 변호사들은 임대차 계약을 체결할 때가 아니라, 임대인이 보증금을 돌려줘야 할 의무를 이행하지 않은 시점(채무불이행 시점)을 기준으로 판단한다고 설명했다.
변호사 홍현필 법률사무소의 홍현필 변호사는 “대법원의 확립된 법리에 따르면 채무불이행으로 인한 특별손해의 예견가능성은 계약 체결 시가 아니라 채무불이행 당시를 기준으로 판단한다”고 말했다.
즉, A씨의 경우 임대차 계약 만기일인 2026년 8월 15일 이전에만 임대인이 ‘A씨가 보증금을 제때 못 받으면 새집 계약금을 날릴 수 있다’는 사실을 알았다면, 특별손해 배상 청구가 가능하다는 의미다.
따라서 A씨가 새집 계약을 먼저 체결하더라도 법적으로는 문제가 되지 않는다.
내용증명 반송됐다면? 문자·카톡으로 즉시 알려야
법적으로는 가능하지만, 실제 소송에서는 A씨가 임대인의 ‘예견 가능성’을 입증해야 하는 문제가 남는다.
A씨는 집주인에게 내용증명을 보냈지만, ‘폐문부재’(문이 닫혀 있고 사람이 없음)로 전달되지 않은 상태다. 이 경우 임대인이 손해 발생 가능성을 알았다고 보기 어려울 수 있다.
변호사들은 이럴 때일수록 다른 방법을 통해 명확한 증거를 남겨야 한다고 조언했다. 제로변호사 홍윤석 변호사는 “현재 내용증명이 폐문부재 상태이므로, 즉시 임대인에게 ‘만기일에 보증금을 주지 않으면 이사 갈 집의 계약금 350만 원을 몰취당하게 된다’는 내용을 문자로 발송하는 것이 좋다”고 강조했다.
법무법인 선승의 안영림 변호사도 “실무적으로는 내용증명 도달만 기다리지 말고 문자, 카카오톡, 통화녹음 등으로 ‘보증금 미반환 시 신규 임대차 계약금 350만 원을 상실할 수 있다’는 점을 즉시 다시 고지하는 것이 좋다”고 덧붙였다.
이렇게 문자나 카카오톡 메시지를 보내 임대인이 내용을 확인한 기록을 남겨두면, 향후 소송에서 유리한 증거로 활용될 수 있다.
보증금보다 중요할 수도 있는 '이것'… 이사 전 임차권등기명령
변호사들은 계약금 손해배상 청구와는 별개로, 더 중요한 절차를 잊지 말라고 당부했다. 바로 ‘임차권등기명령’ 신청이다.
임차권등기명령은 임대차 계약이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하게 해주는 제도다. 만약 등기 없이 다른 곳으로 이사(전입신고)하면, 기존에 확보했던 우선변제권을 잃어 보증금 회수 자체가 어려워질 수 있다.
디센트 법률사무소의 임호균 변호사는 “만기일 이후 실제 이사를 하시게 되면 임차권등기명령을 즉시 신청해 두셔야 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있다”며 “등기 없이 나가면 우선변제권이 흔들릴 수 있어, 이 부분이 특별손해 청구보다 더 중요할 수 있다”고 조언했다.
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