“입주 절벽에 이주 폭탄까지”…서울 전세난 장기화 국면

서울 중구에 위치한 한 부동산. [임나래 기자]

[직썰 / 임나래 기자]  서울 아파트 전세시장이 수급 불균형 심화로 불안정한 흐름을 이어가고 있다. 다주택자 규제와 계약갱신권 사용 증가로 매물 정체가 지속되는 가운데, 과거 착공 실적 부진에 따른 공급 감소가 본격화되는 양상이다.

정부와 서울시의 재건축·재개발 규제 완화 기조 속에서 대규모 정비사업이 속도를 내고 있으나, 이 과정에서 발생하는 기존 주택 멸실과 이주 수요가 단기적인 시장 불안 요인으로 부각된다. 여기에 세제개편에 따른 보유세 부담의 임대료 전가 가능성과 전세의 월세 전환 흐름이 맞물리면서 임대차 시장의 불안정이 당분간 지속될 수 있다.

◇공급 공백기 진입…신규·갱신 보증금 격차 반년 새 두 배

한국부동산원 주간 아파트 가격동향 조사(6월 29일 기준) 결과 서울 아파트 전셋값은 0.30% 오르며 73주 연속 상승세를 기록했다. 가격 상승의 원인으로는 지난해 다주택자 규제 도입 이후 시장에 유입되는 전세 물량 감소가 지목된다.

입주 물량 감소세도 뚜렷하다. 부동산R114 조사에 따르면 올해 2만7115가구인 서울 아파트 입주 물량은 2027년 1만7013가구, 2028년 13565가구로 매년 감소할 전망이다. 정비사업 인허가 지연과 원자재 가격 상승으로 인한 착공 연기가 공급 공백으로 이어진 결과다.

전세 매물 부족은 신규 계약 보증금 상승으로 나타났다. 직방이 올해 상반기 서울 아파트(전용 84㎡) 전세 거래를 분석한 결과 신규 계약과 갱신 계약 간 보증금 격차는 1월 4375만원에서 6월 8000만원으로 확대됐다. 계약갱신청구권을 소진한 신규 임차인의 주거비 부담이 늘어나는 구조다.

◇정비사업 속도전에 멸실 선행…대치 은마 등 이주 수요 대기

정부와 서울시는 공급 확대를 목적으로 정비사업 절차 단축에 주력하고 있다. 서울시는 신속통합기획을 통해 인허가 기간을 줄였으며, 지난 2일에는 대치동 은마아파트가 사업시행계획인가를 받으며 착공 전 최종 관문을 넘어섰다. 은마아파트 조합은 내년 여름 이주를 목표로 후속 절차를 진행 중이다.

다만 정비사업 추진 초기 단계에서 발생하는 공급 감소(멸실)와 수요 증가(이주)가 단기적 수급 불균형을 자극할 수 있다는 지적이 나온다. 대단지 이주 수요를 흡수할 대체 주택이 부족한 상황이기 때문이다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 “갱신청구권 사용 확대로 매물이 줄어들면 가격이 상승하는 순환 구조가 고착화된다”라며 “지난해까지의 착공 물량 감소와 정비사업 이주 수요가 겹쳐 향후 2∼3년간 임대차 시장 하방 압력으로 작용할 것”이라고 분석했다.

◇세제개편 앞두고 임대료 전가 우려…“비아파트 매입임대 완충해야”

기획재정부의 7월 말 세제개편안 발표를 앞두고 시장의 불확실성도 제기된다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 7일 “보유세와 거래세가 균형을 이뤄야 한다”고 말해 보유세 강화 시각을 시사했다. 정부는 지난 5월 9일부터 다주택자 양도소득세 중과 조치를 재개한 상태다.

세 부담이 늘어난 다주택자들이 매물을 처분하기보다 전세를 월세로 전환하거나 임대료를 올리는 방식으로 대응할 가능성이 존재한다. 이에 따라 단기 공급 공백을 메울 완충재가 필요하다는 지적이 나온다. 정부가 발표한 ‘2년간 수도권 비아파트 매입임대 9만호 공급’ 계획의 신속한 집행 여부가 변수로 꼽힌다.

박 위원은 “과거 사례를 보면 전세가격 상승이 일정 시차를 두고 매매가격을 밀어 올리는 압력으로 작용했다”라며 “비아파트를 청년·서민층의 주거 사다리로 활용할 수 있도록 공공·민간 임대 공급 체계를 정비하고 금융 지원을 강화해야 한다”고 제언했다.