정부가 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 규제지역으로 추가 지정하자 시장에서는 ‘뒷북 규제’ 논란이 커지고 있다. 집값이 이미 큰 폭으로 오른 뒤 대출·세제·청약 규제와 토지거래허가구역 지정이 한꺼번에 들어왔기 때문이다.
30일 한국부동산원 6월 넷째 주 기준 동탄구 아파트값은 올해 들어 11.38% 상승했다. 구리시는 7.87%로 8%에 육박했고, 용인 기흥구도 6.21% 올랐다. 같은 기간 경기 전체 상승률은 2.67%였다. 동탄은 경기 평균의 4배 이상, 구리는 3배 가까운 상승률을 기록했다. 국토교통부 월간 통계에서도 동탄구는 2월 0.78%에서 5월 1.57%로 상승폭이 확대됐고, 기흥과 구리도 강세를 이어갔다.
이 때문에 시장에서는 규제 필요성은 인정하면서도 시점이 늦었다는 반응이 나온다. 한 부동산 전문가는 “동탄 등지는 집값이 단기에 급등하고 있었는데 정부가 규제지역 지정 시기를 놓친 것 아니냐는 지적이 나올 수 있다”며 “규제가 추가 상승세를 누그러뜨릴 수는 있지만 앞선 상승분을 되돌리기에는 한계가 있다”고 말했다.
국토부는 시장 흐름과 지정 요건을 종합적으로 고려했다는 입장이다. 국토부 관계자는 “정량 요건 중에서도 청약 경쟁률이나 인허가 공급 상황 등 선택 요건도 함께 고려했다”며 “5월 다주택자 양도세 중과 시행 등 이슈가 있어 전체적인 시장 흐름을 모니터링한 결과 이번에 지정하기로 했다”고 말했다.
이번 지정으로 동탄구, 기흥구, 구리시는 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역 규제를 동시에 받게 된다. 투기과열지구와 조정대상지역 지정 효력은 7월 1일부터, 토허제는 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 적용된다. 주택구입 목적 주택담보대출은 무주택자와 처분조건부 1주택자 기준 LTV 40%가 적용되고, 유주택자는 주택구입 목적 대출이 사실상 막힌다. 다주택자 세제 중과와 청약·전매 제한도 뒤따른다.
토허제는 투자수요를 직접 겨냥한 조치다. 일정 규모 이상의 주택을 거래하려면 지방자치단체 허가를 받아야 하고, 실거주 목적이 아닌 거래는 제한된다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 어려워지는 만큼 단기 투자수요는 위축될 가능성이 크다.
동탄과 기흥은 삼성전자 화성·기흥캠퍼스, 용인 반도체클러스터, GTX-A 개통 효과가 겹치며 실거주 수요와 투자수요가 동시에 유입된 지역이다. 구리는 서울 전역이 규제지역으로 묶인 상황에서 서울 접근성과 역세권 개발 기대감이 매수세를 자극했다.
전문가들은 이번 규제가 단기적으로 매수심리를 식힐 가능성이 크다고 본다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “대출 규제 문턱이 높아지고 취득세, 보유세, 양도세 부담이 커져 매수세가 주춤할 것”이라며 “토허제 제외 프리미엄이 작용해 가격이 부풀려진 감이 있어 매수에 신중할 필요가 있다”고 말했다.
다만 시장이 곧바로 안정될지는 미지수다. 시행 전 막판 거래 수요가 나타날 수 있고, 시행 이후에는 매도자들이 가격을 낮추기보다 매물을 거둬들이는 매물 잠김 현상이 생길 수 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “규제지역으로 지정된 지역은 대출 규제 강화와 세제·청약 규제 등의 영향으로 매수 심리가 위축되고 거래량이 감소하는 등 단기적인 시장 냉각이 불가피할 가능성이 크다”며 “규제 직후에는 매수자와 매도자 모두 관망세를 보이면서 가격 상승세도 둔화될 가능성이 높다”고 전망했다.
규제가 수도권 상급지 이동 수요에도 영향을 줄 수 있다는 전망도 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “이번 규제로 당분간 해당 지역의 매수세가 감소함에 따라 수원 광교, 성남 분당, 용인 수지, 서울 강동구 등으로 갈아타는 수요 역시 함께 감소할 것”이라고 전망했다.
관건은 풍선효과다. 특정 지역을 규제하면 투자수요는 줄지만 수요 자체가 사라지기보다 인접 비규제지역이나 상대적으로 덜 오른 지역으로 이동할 수 있다. 한 업계 관계자는 “동탄과 구리는 이미 올해 큰 폭으로 오른 뒤 규제지역에 포함된 만큼 사후 처방 논란을 피하기 어렵다”며 “토허제는 갭투자를 막는 데 효과가 있지만, 공급 신뢰가 함께 제시되지 않으면 풍선효과가 반복될 수 있다”고 말했다.
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