동탄·기흥·구리 ‘비규제 특수’ 끝…내일부터 규제지역 효력

서울 송파구 일대 아파트 단지 모습. [연합뉴스]

[직썰 / 임나래 기자] 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 규제지역으로 묶여 주택담보대출 규제가 강화되고 실거주 의무가 적용된다.

국토교통부는 지난 29일 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 동탄구와 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정했다고 30일 발표했다.

동탄구와 기흥구는 경기 남부의 이른바 ‘반도체 벨트’ 가운데 규제를 적용받지 않았던 지역이다.

반도체 업황 개선 기대와 서울 접근성, 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 호재가 맞물리면서 주택가격 상승세가 가팔라졌다. 특히 동탄구의 오름폭이 두드러졌다.

한국부동산원 조사 결과 6월 넷째 주인 지난 22일까지 동탄구 아파트 매매가격은 연초보다 11.38% 상승해 전국에서 가장 높은 누적 상승률을 기록했다. 지난해 같은 기간 0.09% 하락했던 구리시는 올해 7.87% 올랐으며, 전년 동기 0.29% 내렸던 기흥구도 올해 들어 6.21% 상승했다.

국토부는 “단기간에 가격이 급등한 지역으로 투기성 자금이 유입되는 것을 막고 실수요자 중심의 시장 질서를 유지하기 위해 추가 규제를 결정했다”고 설명했다.

경기도는 별도의 도시계획위원회 심의를 거쳐 세 지역을 토지거래허가구역으로도 지정했다. 이에 따라 해당 지역에서 아파트를 매매하려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 한다.

조정대상지역과 투기과열지구 지정은 7월 1일부터 적용된다. 토지거래허가구역 지정 기간은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지다.

규제지역에서는 무주택자와 기존 주택 처분을 조건으로 한 1주택자의 주택담보인정비율(LTV) 상한이 70%에서 40%로 낮아진다.

주택담보대출 한도도 주택가격에 따라 달라진다. 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원을 넘는 주택은 2억원까지 대출받을 수 있다.

기존 주택을 보유한 경우에는 LTV가 0%로 적용돼 주택담보대출을 이용할 수 없다.

분양권 전매와 청약 재당첨도 제한된다. 다주택자에게는 취득세와 양도소득세 중과 규정이 적용되며, 재건축·재개발 사업에서는 조합원 지위 양도가 제한된다.

토지거래허가구역에서는 주택 취득 이후 2년 동안 실제로 거주해야 한다. 실거주 의무를 지키지 않으면 이행강제금이 부과되거나 거래 허가가 취소될 수 있어 전세를 끼고 주택을 사는 갭투자도 사실상 어려워진다.

정부는 앞서 지난해 10·15 대책을 통해 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했다.

대상은 과천시와 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다. 이번에 세 지역이 추가되면서 경기 내 규제 대상은 모두 15곳으로 늘었다.