올해 상반기 서울 아파트 시장에서는 준공 20년이 넘은 노후 아파트가 가격 상승과 거래량 모두에서 신축 아파트를 앞지르며 시장을 주도한 것으로 나타났다.
26일 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향 자료에 따르면 올해 상반기 서울의 준공 20년 초과 아파트 매매가격은 5.48% 올라 전체 연령대 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다.
뒤를 이어 준공 15~20년 아파트는 3.94%, 10~15년 아파트는 3.65% 상승했다. 반면 준공 5년 이하 신축은 3.61%, 준공 5~10년 아파트는 3.37% 오르는 데 그쳤다.
지난해에는 준공 5~10년 아파트가 가장 높은 상승률을 기록했지만, 올해는 재건축 기대감이 높은 구축 아파트가 시장 흐름을 이끌며 분위기가 달라졌다.
거래량 역시 구축 아파트에 집중됐다.
올해 상반기 서울 아파트 매매 신고 건수는 3만5천745건으로, 이 가운데 준공 20년이 넘은 아파트 거래는 2만3천718건으로 전체의 66.3%를 차지했다. 이는 지난해 같은 기간보다 비중이 크게 늘어난 수치다.
반면 신축 아파트 거래는 지난해보다 37% 넘게 감소하며 전체 거래 비중도 축소됐다.
부동산 시장에서는 고분양가와 강화된 대출 규제로 인해 실수요자들이 상대적으로 가격 부담이 적은 구축 아파트로 눈을 돌린 것으로 분석하고 있다.
올해 상반기 서울 구축 아파트의 평균 거래가격은 약 10억5천만원으로 신축보다 약 2억5천만원 낮았으며, 거래의 대부분이 대출 활용이 가능한 15억원 이하 가격대에 집중됐다.
여기에 재건축 사업에 대한 기대감도 구축 아파트 가격 상승을 뒷받침한 요인으로 꼽힌다. 서울에서는 노후 아파트일수록 향후 재건축 가능성이 가격에 반영되면서 투자와 실수요가 동시에 유입되고 있다는 분석이다.
실제로 재건축이 활발하게 추진 중인 양천구 목동신시가지 2단지는 전용면적 144㎡가 올해 4월 38억8천만원에 거래돼 1년여 만에 약 9억원 상승한 것으로 나타났다.
반면 지방 시장은 서울과 상반된 흐름을 보였다.
지방의 준공 20년 초과 구축 아파트는 올해 상반기 0.23% 하락하며 모든 연령대 가운데 유일하게 가격이 떨어졌다. 반대로 신축 아파트는 1.71% 상승해 가장 높은 상승률을 기록했다.
전문가들은 지방의 경우 재건축 사업성이 상대적으로 낮고 미분양 우려가 이어지면서 수요가 새 아파트로 집중되는 반면, 서울은 재건축 기대와 공급 부족, 대출 여건 등이 맞물리며 구축 아파트 선호 현상이 이어지고 있다고 분석했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "높은 분양가와 강화된 대출 규제 속에서 구축 아파트가 실수요자들에게 현실적인 선택지가 되고 있다"며 "공급 부족과 공사비 상승 등의 영향으로 노후 아파트에 대한 수요는 당분간 이어질 가능성이 크다"고 전망했다.
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