부동산은 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말합니다. 사람의 거주지가 걸린 문제이니 만큼 개인 재산 중에서는 구매 및 거래과정이 가장 복잡하고 까다로우며 가격도 어마어마합니다. 그만큼 대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나입니다. 그래서 비즈니스플러스는 최근 이슈 및 업계 동향에 대해 쉽게 풀어드리려고 합니다. 그럼 요즘 부동산에 대해 하나하나씩 알아가볼까요. [편집자주]
서울 집값과 전셋값 상승, 대출 규제 강화가 맞물리면서 주택 수요가 경기 비규제지역으로 이동하는 현상이 뚜렷해지고 있다. 화성 동탄구에 이어 구리와 남양주 등 서울 인접 지역에서도 신고가 거래가 잇따르면서 집값 상승세가 확산되는 모습이다. 시장에선 서울과 일부 규제지역에서 밀려난 실수요가 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 이동하는 이른바 '풍선효과'가 본격화되고 있다는 분석이 나온다.
26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 구리시 인창동 'e편한세상인창어반포레' 전용면적 84㎡는 이달 초 13억5000만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 수택동 '힐스테이트구리역' 전용 84㎡도 지난달 14억4000만원에 거래돼 신고가를 새로 썼다. 불과 1년 전 10억원대 초반에 거래되던 단지가 단기간에 수억원 상승한 셈이다.
거래량 증가세도 가파르다. 올해 1~5월 구리시 아파트 매매 거래 건수는 지난해 같은 기간보다 큰 폭으로 늘어난 것으로 집계됐다. 현지 중개업체에선 서울 동남권과 강남권으로 출퇴근하는 30~40대 실수요자의 문의가 크게 증가했다는 설명이다.
남양주 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다. 다산신도시를 중심으로 신고가 거래가 이어지고 있다. 다산동 '다산자이아이비플레이스' 전용 84㎡는 최근 12억원에 거래됐고, 전용 110㎡는 14억원에 손바뀜하며 최고가를 기록했다. '다산e편한세상자이' 전용 84㎡도 지난해 대비 약 2억원 높은 가격에 거래되며 상승세를 이어갔다.
업계에선 이 같은 현상의 배경으로 서울 집값 상승과 전세시장 불안을 동시에 지목한다. 최근 서울 아파트 가격이 상승세를 이어가면서 실수요자의 매수 진입 장벽이 높아졌다. 여기에 전셋값까지 오르면서 전세를 유지하는 대신 서울과 가까운 경기 지역에서 매매를 선택하는 수요가 늘고 있다는 분석이다.
한국부동산원이 발표한 최근 주택가격동향에서도 서울과 인접한 경기 동북부 및 남부 지역의 상승세가 상대적으로 두드러지는 것으로 나타났다. 주요 부동산 연구기관들도 최근 보고서를 통해 서울 접근성이 우수하면서도 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 수요 이동이 확대되고 있다고 진단했다.
특히 구리와 남양주는 서울 생활권을 공유한다는 점에서 수요자 선호가 높다. 구리시는 지하철 8호선 연장 개통 효과와 함께 잠실권 접근성이 뛰어나다. 남양주 다산신도시는 이미 생활 인프라가 상당 부분 구축된 데다 향후 수도권광역급행철도(GTX) 개발 기대감까지 반영되고 있다.
시장에선 이번 상승 흐름이 과거와 다른 양상을 보인다는 평가도 나온다. 이전에는 투자 수요 중심의 가격 상승이 주를 이뤘다면 최근에는 실거주 목적의 갈아타기 수요 비중이 높다는 것이다. 고금리 기조가 이어지는 상황에서 단기 시세차익을 노린 투자보다 거주 편의성과 출퇴근 여건을 고려한 실수요자의 선택이 가격 상승을 견인하고 있다는 분석이다.
다만 공급 측면에서 보면 상승세가 장기간 지속될지는 미지수라는 의견도 적지 않다. 남양주의 경우 왕숙신도시를 비롯해 양정역세권, 진접2지구 등 대규모 주택 공급이 예정돼 있다. 구리 역시 갈매역세권과 토평2지구 개발 등이 추진되고 있다. 중장기적으로 공급 확대가 현실화될 경우 가격 상승 압력이 일부 완화될 수 있다는 전망이다.
규제 가능성 역시 변수로 꼽힌다. 정부는 특정 지역의 가격 급등이 시장 불안으로 이어질 경우 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 여부를 검토할 수 있다. 실제로 최근 집값 상승률이 높은 일부 경기 지역은 규제지역 지정의 정량 요건을 충족한 것으로 알려졌다.
업계 전문가들은 풍선효과가 단기적으로는 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 서울 핵심 지역의 높은 가격 수준과 금융 규제가 유지되는 한 상대적으로 진입 장벽이 낮은 비규제지역으로 수요가 이동할 가능성이 크다는 이유에서다. 다만 정부의 추가 규제 여부와 금리 방향, 신규 공급 계획 등 변수에 따라 시장 흐름은 달라질 수 있다는 분석이다.
현재의 상승세를 단순한 지역별 가격 반등으로 보기보다 수도권 주택시장의 구조적 수요 이동 현상으로 해석해야 한다는 의견도 나온다. 서울의 주거 비용 부담이 커질수록 실수요자는 서울과 생활권을 공유하면서도 가격 경쟁력이 있는 지역을 찾게 되고, 그 결과 경기 주요 비규제지역의 가치가 재평가되고 있다는 것이다.
업계 관계자는 "수도권 주택시장이 서울과 비서울 지역 간 양극화 국면에서 서울과 인접한 일부 경기 지역을 중심으로 한 '선별적 상승장' 형태를 나타낼 가능성이 높다"며 "서울 규제의 강도와 공급 정책, 금리 환경이 유지된다면 구리와 남양주, 화성 동탄구 등 서울 접근성이 우수한 비규제지역이 당분간 수요 유입의 중심축 역할을 할 것"이라고 말했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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