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보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 신청하고 등기가 등기부에 기재된 사실을 확인한 뒤 짐을 빼야 한다.
주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대차가 끝났는데도 보증금을 받지 못한 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
등기를 마치면 이사를 가고 전입신고를 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.
전세 만기를 맞은 A씨는 새 집 잔금일이 코앞인데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 준다"며 차일피일 미룬다.
A씨는 당장 짐을 빼고 전입신고를 옮기면 보증금을 떼일까 두렵다. 이럴 때 A씨가 가장 먼저 해야 할 일이 임차권등기명령 신청이다. 등기만 마치면 A씨는 그 집을 비워도 보증금을 받을 권리를 잃지 않는다.
보증금 반환 분쟁은 계속 늘고 있다. 주택도시보증공사(HUG) 집계 기준 2024년 전세보증금반환보증 사고는 2만 941건, 사고 금액은 4조 4,896억 원에 달했다. 2020년부터 2024년까지 5년간 HUG 보증사고 누적 금액은 11조 441억 원을 넘어섰다.
임차권등기명령이란 무엇인가
임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 법원 결정이다.
원래 임차인이 보증금을 지킬 힘인 대항력과 우선변제권은 그 집에 계속 살면서 전입신고를 유지해야 생긴다. 그런데 이사를 가거나 주소를 옮기면 이 힘이 사라진다.
주택임대차보호법 제3조의3은 이 문제를 풀기 위해 마련됐다. 법원 명령으로 등기부에 임차권을 기재해두면, 임차인이 그 집을 떠나도 보증금을 받을 권리가 등기 시점 기준으로 묶여 보존된다.
신청 자격: 임대차가 끝나야 한다
임차권등기명령은 임대차가 종료된 뒤에만 신청할 수 있다.
주택임대차보호법 제3조의3 제1항의 취지에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청이 가능하다.
계약 기간이 만료됐거나, 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지를 통고하고 그 효력이 발생했거나, 합의로 계약을 끝낸 경우가 여기 해당한다.
계약이 아직 살아 있는 동안에는 신청 대상이 아니다. 보증금을 한 푼도 못 받은 경우는 물론, 일부만 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있다.
신청 방법: 관할 법원과 전자소송
신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 한다. 방문 접수도 가능하지만 대법원 전자소송 시스템을 이용하면 집에서도 신청할 수 있다.
- 전자소송 사이트에 공동인증서로 회원 가입 후 로그인한다.
- '서류 제출' 메뉴에서 '임차권등기명령신청'을 선택한다.
- 임대인·임차인 정보, 임차주택 표시, 임대차 계약 내용, 반환받지 못한 보증금 액수를 입력한다.
- 임대차계약서 사본, 주민등록표 등본, 부동산 등기사항증명서, 임대차 종료를 증명할 자료를 첨부한다.
- 등록면허세·등기신청수수료 등 비용을 납부하고 제출한다.
법원이 신청서를 심사해 임차권등기명령을 내리면, 그 내용이 부동산 등기부에 기재된다.
보증금 일부만 못 받았을 때 금액 기재법
보증금 일부만 돌려받지 못했다면 신청서에 반환받지 못한 잔액을 기재한다. 예컨대 보증금 3억 원 가운데 1억 원만 돌려받았다면 임차권등기명령으로 보전할 금액은 미반환 잔액인 2억 원이다.
신청서의 보증금란에는 원래 보증금 총액과 함께 일부 반환 사실, 그리고 미반환 잔액을 명확히 적는 것이 분쟁을 줄인다.
이사 타이밍: 등기 확인 전에는 짐 빼지 마라
핵심은 등기가 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사를 가는 것이다.
임차권등기명령 신청서를 접수했다고 곧바로 보호가 생기는 것이 아니다. 법원 명령이 나오고, 그 명령에 따라 등기가 부동산 등기부에 기재되는 순간 효력이 생긴다.
따라서 신청 접수만 하고 전입신고를 옮기거나 짐을 빼면, 등기 완료 전 공백 동안 대항력을 잃을 위험이 있다. 등기사항증명서를 발급해 주택임차권 등기가 올라온 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전하다.
임차권등기 후 임대인 보복 대응
임차권등기명령은 임차인의 정당한 권리 행사이므로, 이를 이유로 한 임대인의 불이익 제공은 법적으로 정당화되지 않는다.
등기가 되면 임대인은 그 집을 새로 임대하기 어려워져 보증금 반환을 서두르게 되는 효과가 있다. 임차권등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다는 것이 주택임대차보호법 제3조의3의 취지다.
만약 임대인이 등기를 이유로 부당한 압박이나 협박을 한다면 별도의 형사·민사 대응이 가능하다. 등기 이후 보증금을 계속 돌려주지 않으면 보증금반환청구 소송으로 이어진다.
임차권등기명령 자주 묻는 질문
임차권등기명령 신청만 하면 바로 이사 가도 되나요?
아니다. 신청 접수만으로는 보호가 생기지 않는다. 법원 명령에 따라 등기부에 주택임차권 등기가 실제로 기재된 것을 등기사항증명서로 확인한 뒤 이사하는 것이 안전하다.
계약 기간이 아직 남았는데 신청할 수 있나요?
임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3 제1항의 취지에 따라 임대차가 종료된 후에만 신청할 수 있다. 계약이 유지되는 동안에는 대상이 아니다.
보증금을 일부만 못 받았어도 신청되나요?
가능하다. 일부 미반환의 경우에도 신청할 수 있으며, 신청서에 미반환 잔액을 명확히 기재하면 된다.
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