부동산은 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말합니다. 사람의 거주지가 걸린 문제이니 만큼 개인 재산 중에서는 구매 및 거래과정이 가장 복잡하고 까다로우며 가격도 어마어마합니다. 그만큼 대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나입니다. 그래서 비즈니스플러스는 최근 이슈 및 업계 동향에 대해 쉽게 풀어드리려고 합니다. 그럼 요즘 부동산에 대해 하나하나씩 알아가볼까요. [편집자주]
반도체 산업 호황과 교통망 확충 기대를 배경으로 수도권 비규제지역 집값이 가파르게 오르면서 정부의 규제지역 확대 가능성이 커지고 있다. 시장에서는 화성 동탄구와 구리시, 용인 기흥구가 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정 검토 대상에 오를 수 있다는 관측이 확산되고 있다.
19일 한국부동산원과 국토교통부, 업계에 따르면 최근 수도권 비규제지역 가운데 화성 동탄구와 구리시, 용인 기흥구는 잇따라 규제지역 지정 요건을 충족한 것으로 나타났다. 특히 동탄구는 올해 들어 전국에서 가장 높은 수준의 집값 상승률을 기록하며 시장의 관심이 집중되고 있다.
한국부동산원 주간 아파트 가격동향에 따르면 6월 셋째 주 기준 동탄구 아파트 매매가격은 전주 대비 2.22% 상승했다. 이는 같은 기간 경기도 평균 상승률을 크게 웃도는 수준이다. 올해 누적 상승률도 전국 최고 수준에 근접하며 수도권 집값 상승을 주도하고 있다는 평가를 받고 있다.
현장에선 실수요와 투자수요가 동시에 유입된 결과라는 분석이 나온다. 동탄은 삼성전자와 SK하이닉스 사업장 접근성이 뛰어난 대표적인 배후 주거지로 꼽힌다. 최근 반도체 업황 개선 기대와 함께 주요 기업의 성과급 지급이 이어지면서 고소득 직장인 수요가 증가했다는 평가다.
여기에 GTX-A 개통 효과와 동탄인덕원선, 동탄트램 등 교통 인프라 확충 기대가 더해지며 미래 가치에 대한 기대감도 커졌다. 서울 주요 지역에 대한 규제가 지속되는 상황에서 상대적으로 규제가 적은 비규제지역이라는 점 역시 투자 수요를 자극한 요인으로 거론된다.
실제 동탄 일부 단지에서는 신고가 거래가 잇따르고 있다. 전용면적 84㎡ 기준 주요 단지 거래가격이 단기간에 수억원 상승한 사례도 확인되고 있다. 시장에선 규제 시행 이전에 매수를 마치려는 이른바 '막차 수요'까지 가세하며 상승세를 키우고 있다는 분석이 나온다.
구리시와 용인 기흥구 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다. 구리시는 서울 접근성이 우수한 데다 GTX-B 노선과 정비사업 기대감이 반영되며 상승세가 이어지고 있다. 용인 기흥구는 반도체 클러스터 개발과 인접 지역 집값 상승에 따른 풍선효과가 동시에 나타나고 있다는 평가다.
이들 지역이 주목받는 이유는 단순한 가격 상승 때문만은 아니다. 현행 규정상 조정대상지역과 투기과열지구는 최근 일정 기간 주택가격 상승률이 물가상승률을 일정 수준 이상 웃돌 경우 지정이 가능하다. 동탄구와 구리시, 기흥구는 최근 수개월 동안 이러한 정량 요건을 연속적으로 충족한 것으로 알려졌다.
이에 따라 정부가 조만간 규제지역 확대에 나설 수 있다는 전망이 힘을 얻고 있다. 업계에서는 이르면 다음 주거정책심의위원회 논의 과정에서 관련 안건이 검토될 가능성도 거론한다.
규제지역으로 지정되면 금융·세제·청약 규제가 동시에 강화된다. 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 현행보다 낮아지고 다주택자의 대출은 사실상 차단된다. 양도소득세와 취득세 부담도 확대되며 재건축·재개발 사업 관련 규제도 강화된다.
업계에선 특히 토지거래허가구역 지정 여부에 주목하고 있다. 토지거래허가구역으로 묶이면 실거주 목적 거래가 원칙이 되기 때문에 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 어려워진다. 최근 가격 상승 과정에서 투자 수요 비중이 적지 않았다는 점을 고려하면 시장 분위기에 상당한 영향을 미칠 수 있다는 관측이 나온다.
다만 규제 효과를 둘러싼 전망은 엇갈린다. 일각에선 규제지역 지정이 단기적으로는 거래량 감소와 가격 상승세 둔화로 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 실제 과거 사례에서도 대출 규제 강화와 투자수요 감소가 일정 기간 시장 안정 효과를 낸 경우가 적지 않았다.
반면 구조적인 수요가 강한 지역에서는 규제 효과가 제한적일 수 있다는 분석도 나온다. 동탄의 경우 삼성전자와 SK하이닉스 종사자 수요가 꾸준히 유입되고 있으며 반도체 산업 확장과 교통 개발 호재도 여전히 진행 중이다. 실수요 기반이 견고한 만큼 단순 규제만으로 상승 흐름을 완전히 차단하기는 쉽지 않을 것이라는 시각이다.
전세시장 불안 가능성도 변수다. 동탄구와 기흥구, 구리시는 최근 매매가격뿐 아니라 전셋값도 높은 상승세를 나타내고 있다. 토지거래허가구역 지정 시 임대용 매물 공급이 감소할 경우 전세가격 상승 압력이 확대될 수 있다는 우려가 나온다. 실제 서울 일부 토지거래허가구역에서도 비슷한 현상이 나타난 바 있다.
시장에서는 정부가 규제지역 지정과 함께 공급 확대 및 전월세 안정 대책을 병행할 필요가 있다는 지적도 제기된다. 단기적인 수요 억제만으로는 가격 불안을 해소하기 어렵고 실수요자 부담만 키울 수 있다는 이유에서다.
업계 관계자는 "규제지역 확대가 현실화될 경우 동탄·구리·기흥 등 일부 지역의 과열 양상은 진정될 가능성이 있지만, 자금이 다른 비규제지역으로 이동하는 풍선효과 역시 배제하기 어렵다"며 "이번 규제 검토는 단순히 특정 지역의 집값을 억제하는 차원을 넘어 수도권 전체 주택시장 흐름을 관리하기 위한 신호"라고 설명했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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