다음 달 금융당국이 투기성 비거주 1주택자를 겨냥한 전세대출 규제안을 내놓을 전망이다. 핵심 타깃으로 지목되는 것은 규제지역에 아파트를 소유하면서 다른 곳에서 전세로 거주하는 차주들이다.
연합뉴스에 따르면 금융감독원이 국회 정무위원회 소속 더불어민주당 이인영 의원실에 제출한 자료에서 올해 3월 말 기준 1주택자의 은행권 전세대출 잔액이 13조2천억원, 건수로는 8만9천건에 달하는 것으로 집계됐다.
차주 소유 주택의 소재지를 수도권으로 한정해 살펴보면 서울이 3조2천억원(2만건), 경기가 5조원(3만3천건), 인천이 1조원(7천건)이다. 지난달 기자간담회에서 이억원 금융위원장이 언급한 '9조2천억원'은 이 세 지역을 합산한 수치다.
특히 서울 전역 25개구와 과천·용인 등 경기 12개 지역을 포함한 규제지역 내 아파트 보유자의 전세대출 잔액은 4조9천억원으로 파악됐다. 이들은 가격 상승세가 가파른 지역에 집을 두고도 실거주하지 않아 투기 목적으로 해석될 여지가 크다는 분석이다.
비규제지역 역시 안전지대는 아니다. 반도체 산업 호황 기대감과 서울 외곽 강세에 따른 풍선효과로 동탄·구리·의정부 등지의 집값이 급등하면서 해당 지역 비거주 1주택자도 규제 대상에 포함될 가능성이 점쳐진다.
규제 방식으로는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공적 보증기관의 보증비율을 현행 80%에서 추가로 낮추는 방안이 유력하게 거론된다. 보증이 전면 금지되면 은행권 전세대출 자체가 사실상 불가능해지고, 비율이 축소되더라도 은행의 손실위험 부담이 커져 심사가 한층 엄격해질 수밖에 없다.
기존 대출자에 대한 만기 연장 불허 방안도 논의 테이블에 올라 있다. 반면 전세대출 원금 일부를 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함시키는 방안은 검토 대상에서 제외된 것으로 전해진다. 전세대출은 차주가 소득으로 상환하는 구조가 아니라 만기 시 임대인에게 돌려받은 보증금으로 갚는 특성이 있기 때문이다. 현재는 수도권·규제지역 전세대출의 이자 상환분만 DSR에 반영되고 있다.
금융당국 관계자는 "사회활동 과정에서 불가피하게 비거주 상태가 된 경우도 있어 선의의 피해자가 발생하지 않도록 기준 설정에 신중을 기하고 있다"고 밝혔다.
다만 이번 규제가 부동산 매물 출회로 직결될지는 미지수다. 지난 4월 다주택자 규제는 대출 연장 차단을 통해 매물을 유도하는 데 초점이 맞춰졌고, 당시 최대 1만2천 가구가 시장에 나올 것으로 추산됐다. 그러나 비거주 1주택자는 전세대출이 막히더라도 월세 전환이나 자기 자금 충당 등으로 대응할 수 있어 상황이 다르다는 지적이 나온다.
또 다른 당국 관계자는 "규제의 본질은 부동산 시장과 금융을 분리하는 데 있다"며 "투기 목적의 비거주 1주택자에게 공적 보증을 매개로 자금이 흘러가는 경로를 차단하겠다는 것"이라고 강조했다.
이번 규제안은 다음 달 세제개편안과 함께 발표될 예정이다.
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