서울 한강벨트 신고가 VS 지방 미분양 속출

서울 한강변 핵심 입지에서는 자금 유입이 이어지며 신고가 거래가 잇따르는 반면 부산·대전 등 일부 지방 광역시는 미분양 해소 지연으로 주택도시보증공사(HUG) 규제 대상에 포함됐다. [사진=연합뉴스]

서울 한강변 핵심 입지를 중심으로 자금 유입이 지속되며 신고가 거래가 잇따르는 반면, 부산과 대전 등 일부 지방 광역시에서는 미분양 물량이 해소되지 못해 주택도시보증공사(HUG)의 규제 대상에 포함됐다. 수도권 핵심지와 지방 간의 자산 가치 격차가 고착화되는 양상이다.

반포·압구정, 3.3㎡당 2억 원 안팎 기록

8일 건설업계에 따르면 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에서 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡는 지난달 63억 원에 거래됐다. 공급면적 기준 3.3㎡당 약 1억 8,500만 원 수준이다. 1년 전 같은 평형 거래가격(49억 6,000만 원)과 비교하면 13억 4,000만 원 상승한 셈이다.

이웃한 '래미안 원베일리' 전용 84㎡는 지난해 3.3㎡당 2억 1000만 원 선을 기록했으며, 강남구 '청담르엘'(전용 84㎡)과 '압구정 신현대'(전용 109㎡) 등도 3.3㎡당 2억 원에 육박하는 가격에 거래가 성사됐다. 준공 후 40~50년이 경과한 노후 단지들의 경우, 정비사업 기대감이 반영되며 강세를 유지하고 있다.

신규 분양 시장에서도 한강 접근성에 따른 청약 양극화가 나타나고 있다. 동작구 흑석11구역 '써밋 더힐', 노량진8구역 '아크로 리버스카이', 노량진6구역 '라클라체자이드파인' 등 한강 인접 재개발 단지들은 전용 84㎡ 기준 분양가가 25억~30억 원 선에 책정됐음에도 모두 두 자릿수 경쟁률로 1순위 마감됐다.

이들 지역은 올림픽대로·강변북로를 통한 강남·여의도·용산 등 주요 업무지구로의 출퇴근 편의성과 서울 내 신축 공급의 희소성이 맞물리면서 고분양가에도 수요가 가해지는 구조다.

6·3 지방선거에서 오세훈 서울시장이 5선에 성공함에 따라 한강벨트 중심의 정비사업 추진력도 확보될 전망이다. 재건축·재개발 규제 완화와 가속화를 공약으로 내건 오 시장 체제하에서 정비사업 추진 속도가 빨라질 것이라는 시장의 계산이 반영된 결과로 풀이된다.

서울시는 인허가 절차 단축을 골자로 한 '쾌속통합' 추진과 함께 이주비·사업비 금융지원, '신속통합기획 2.0' 도입 등을 연내 본격화할 방침이다. 다만 공급 방향성과 속도를 놓고 중앙정부와 서울시 간의 세부 협의 과정에서 조율이 필요할 수 있다는 관측도 나온다.

지방은 미분양 누적…관리지역 4곳으로 확대

반면 지방 주택 시장은 위축세가 뚜렷하다. HUG는 이달 부산 사상구와 대전 중구를 미분양관리지역으로 추가 지정했다. 이에 따라 기존 인천 중구, 경기 이천시를 포함해 미분양관리지역은 총 4곳으로 늘어났다. 이들 4개 지역의 미분양 물량은 총 6413가구로, 전국 미분양 물량(6만 5179가구)의 약 10%를 차지한 것으로 파악됐다. 

부산 사상구는 미분양 증가, 해소 부진, 우려 확산 등 세 가지 요건을 모두 충족했으며, 대전 중구는 해소 부진과 우려 기준에 해당해 편입됐다. 미분양관리지역으로 지정되면 분양보증이나 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 받기 위해 HUG의 사전심사를 거쳐야 한다. 심사에서 두 차례 이상 미흡 판정을 받을 경우 자금관리 조건부 보증만 가능해져 사실상 사업 추진에 제약이 따른다.

부동산 전문가들은 수도권과 지방의 시장 상황이 상이한 만큼, 획일적인 공급 정책에서 벗어나야 한다고 지적한다. 서울은 수요 대비 공급 부족이 가격 상승을 견인하는 반면, 인구 감소와 산업 기반 약화를 겪는 일부 지방 도시는 공급 과잉이 미분양 확대로 이어질 수 있다는 분석이다.

업계 관계자는 "분양가가 지역 내 실수요자의 지불 능력을 초과한 상황에서 무리하게 물량을 늘리는 것은 미분양 유발 요인이 된다"며 "지역별 인구 흐름, 고용 여건, 교통 인프라 등을 종합적으로 고려해 공급 속도를 조율하는 등 차별화된 정책적 대응이 필요한 시점"이라고 말했다. 

[폴리뉴스 김진우 기자]