집값은 버티고 전월세만 뛰었다…하반기 주택시장 안정 찾을까

서울 마포구에 위치한 한 부동산 모습. [임나래 기자]

[직썰 / 임나래 기자]   양도세 중과 시행을 앞두고 한때 쏟아졌던 매매 매물은 빠르게 자취를 감추고 있지만, 전월세 시장은 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 매매 시장은 연초 수준으로 되돌아가는 반면, 임대차 시장은 물량 부족과 가격 상승 압박이 동시에 커졌다. 

시장의 시선은 7월 세제 개편안으로 향한다. 정부가 ‘최후의 수단’으로 예고했던 비거주 1주택자와 다주택자를 겨냥한 세제 카드를 꺼낼 수 있다. 하지만 실제 적용까지는 시차가 있는 만큼 하반기 주택시장 안정은 추가 규제와 인플레이션에 따른 금리 변동이 가를 전망이다.

◇매매·전세 동반 상승…양도세 중과에도 불안 지속

28일 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물건은 올해 초 5만~6만건대를 유지하다가 3월부터 4월 말까지 7만건대로 급증했다. 5월 9일 양도세 중과 시행을 앞두고 절세에 나선 다주택자들이 급매물을 단기간에 쏟아냈기 때문이다.

그러나 중과 시행 이후 시장 분위기는 급격히 바뀌었다. 팔리지 않은 물건을 다주택자들이 다시 거둬들이면서 매매 매물이 빠른 속도로 줄어들고 있다. 지난 27일 기준 서울 아파트 매매 물건은 6만2373건까지 감소해 5만건대 진입을 눈앞에 두고 있다.

매매 물건이 줄어든 만큼 임대 물량이 다시 늘어날 수 있지만, 전월세 물량은 연초보다 더 줄었다. 전세 물량이 돌아오지 않으면서 가격 불안도 계속되고 있다.

한국부동산원이 28일 발표한 5월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 5월 25일 기준 서울 전세가격은 전주 대비 0.26% 오르며 여전히 상승세다. 같은 기간 서울 아파트 매매가격은 역시 0.25% 올랐다. 매매 매물은 줄고, 전세 물량은 부족한 가운데 매매와 전세 가격이 동시에 오르는 불안한 흐름이 이어지고 있다.

◇“세제는 최후의 수단”…1주택 장특공·보유세 손보나

따라서 시선은 7월 세제 개편안으로 향한다. 이재명 대통령은 그동안 부동산 세제를 두고 ‘최후의 수단’이라고 표현하면서도, 필요할 경우 활용할 수 있다는 입장을 여러 차례 내비쳐왔다. 매매 매물은 다시 줄고 전월세 시장 불안은 커지는 지금, 세제 카드를 꺼낼 명분이 쌓이고 있다.

대표적으로 거론되는 방안은 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공) 축소다. 현재는 보유기간과 거주기간 등을 반영해 최대 80%까지 양도세 공제를 받을 수 있지만, 실제 거주하지 않은 1주택자에 대해서는 이 혜택을 줄인다. ‘보유만 한 1주택자’와 ‘실거주 1주택자’를 차등적 세제 적용하는 방식이다.

다주택자에 대해서는 보유세 강화할 수 있다. 종합부동산세 부담을 높여 여러 채를 보유하는 비용을 높이면 결국 매도를 고려하기 때문이다. 양도차익 기대는 낮추고, 보유 부담은 높여 시장 안정을 되찾는 의도다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “결국 정부 정책의 방향성이 이미 제시된 만큼, 대통령도 관련 의지를 밝힌 상황”이라며 “실거주 1주택을 제외한 나머지 주택 보유에 대해서는 사실상 규제를 강화하는 방향으로 갈 가능성이 높다”고 말했다.

◇공급 대책 시작했지만…“하반기  전반적 주택시장 안정 어려워”

사실상 지난해 6·27 대책 이후 부동산 시장에 강도 높은 규제가 이어진 지 1년이 가까워졌지만 오히려 임대차 시장의 불안만 커지고 있다. 이에 정부는 실수요자 보호를 위해 비아파트 공급 대책을 내놓으며 시장 진화에 나섰지만, 이미 시장은 과열됐다.

올해 추가 규제가 나오더라도 하반기 주택시장 안정을 기대하기는 쉽지 않을 전망이다. 보유세는 오는 6월 1일 기준으로 결정되고, 세제 개편안 역시 내년부터 적용될 가능성이 크기 때문이다.

서 교수는 “매도자와 매수자 모두 관망세가 짙어질 가능성이 크고, 전세 주택도 쉽게 나오지 않을 것이기 때문에 가격은 우상향할 수밖에 없다”며 “임대차 시장을 비롯해 하반기 전반적인 주택시장 안정은 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 이어 “가장 큰 변수는 정부 정책으로 봐야 한다”며 “여기에 통화량 증가에 따른 인플레이션 우려도 변수”라고 덧붙였다.