지역주택조합 아파트 분양권 매수인이 '조합원 부적격' 통보로 계약금을 잃을 위기에 처하자, 법률 전문가들은 위약금 특약이 없는 한 계약금 몰수는 부당하다고 지적했다. / AI 생성 이미지
부산의 한 지역주택조합 아파트 분양권을 샀다가 '조합원 부적격' 통보를 받은 매수인의 계약금 1000만 원이 공중분해될 위기에 처했다.
매도인은 "매수인 책임"이라며 반환을 거부하고, 계약을 중개한 공인중개사는 모르쇠로 일관하는 상황.
법률 전문가들은 계약서에 '위약금 특약'이 없는 한 계약금 몰취는 부당하며, 부실하게 자격 요건을 확인한 중개사에게도 명백한 책임이 있다고 입을 모았다.
"문제없다"던 중개사 말 믿었다가…날벼락 맞은 1000만원
사건의 전말은 이렇다. A씨는 부산 금정더샵위버시티 지역주택조합(지주택) 아파트 분양권 전매 계약을 맺고 계약금 1000만 원을 지급했다.
하지만 기쁨도 잠시, 구청의 조합원 지위 승계 심사에서 '부적격'이라는 청천벽력 같은 통보를 받았다. 과거 이사 과정에서 다른 분양권을 전매하며 일시적으로 1가구 2주택 상태가 된 것이 화근이었다.
A씨는 "청약 당첨 이력이 없어 이런 복잡한 요건이 문제가 될 줄은 꿈에도 몰랐다"고 토로했다.
A씨를 더 황당하게 만든 것은 계약을 주도한 공인중개사의 태도였다. 중개사는 지주택 조합원 자격의 핵심인 '과거 분양권 매수를 통한 일시적 2주택 기간 발생 여부'는 전혀 확인하지 않은 채, "청약 당첨 이력이 있느냐"는 단순 질문만 던지고는 "조합원 자격 승계에 문제가 없다"며 계약을 밀어붙였다.
결국 계약은 원천적으로 이행이 불가능한 '이행불능' 상태에 빠졌고, 매도인은 "당신의 사정으로 계약이 깨졌으니 계약금은 못 돌려준다"며 버티고 있다.
'위약금 특약' 없는데…매도인이 계약금을 몰수할 수 있나?
법률 전문가들의 의견은 단호하다. 계약서에 '매도인이 계약금을 몰수한다'는 식의 위약금 약정이 없다면, 매도인이 계약금을 마음대로 가질 법적 근거는 없다는 것이다.
조기현 변호사(법무법인 대한중앙)는 "대법원 판례에 따르면 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 없는 한 계약금이 당연히 위약금으로 상대방에게 귀속되는 것은 아닙니다"라고 선을 그었다.
그는 이번 사안이 조합원 자격 미달로 계약 목적을 달성할 수 없는 이행불능 상태이므로, "매도인은 계약 해제에 따른 원상회복으로서 지급받은 계약금을 반환할 의무가 있으며, 만약 매도인이 손해를 주장하더라도 본인이 입은 실제 손해액을 직접 입증하여 그 범위 내에서만 상계 처리를 주장할 수 있을 뿐"이라고 강조했다.
한병철 변호사(법무법인 대한중앙) 역시 "이 사안은 매수인 단순 변심이 아니라 조합원 지위 승계 부적격으로 계약 목적 달성이 불가능해진 경우라, 계약금 반환 청구를 우선 검토해야 합니다"라며 같은 의견을 냈다.
'설명 대충' 한 공인중개사, 책임 피할 수 없다
이번 사태의 또 다른 책임자로 지목되는 이는 바로 공인중개사다. 전문가들은 지주택처럼 자격 요건이 까다로운 거래에서 중개사의 확인·설명의무는 매우 중요하다고 지적한다.
김영호 변호사(와이에이치 법률사무소)는 "중개사가 지주택 자격 요건의 핵심인 일시적 2주택 여부를 확인하지 않고 '문제없다'며 계약을 진행한 것은, 공인중개사법상 중개업자의 확인·설명 의무 위반에 해당합니다"라고 지적했다.
일반 분양권과 달리 조합원 자격이 엄격한 지주택 전매 계약의 특성을 무시하고, 주민등록초본만으로 '문제없다'고 단정한 행위는 명백한 과실이라는 분석이다.
이진훈 변호사(법무법인 쉴드) 역시 공인중개사가 지역주택조합 자격 요건을 충분히 설명하거나 확인하지 않은 것은 중개상 과실이 될 여지가 상당하며, 이 경우 중개사를 상대로 손해배상 청구가 가능하다고 설명했다.
소송 전 '이것'부터…가장 현실적인 해결책은?
그렇다면 A씨가 당장 취할 수 있는 가장 효과적인 조치는 무엇일까? 다수의 변호사들은 소송에 앞서 '내용증명' 발송을 강력 추천했다.
조기현 변호사는 "법무법인 명의의 내용증명을 매도인과 중개사에게 발송하는 것은 매우 실효성 있는 압박 수단이 될 수 있습니다"라고 조언했다.
매도인에게는 계약금 몰취의 법적 근거가 없다는 점과 소송 시 추가 비용 부담을 경고하고, 중개사에게는 설명의무 위반에 따른 손해배상 책임을 추궁함으로써 당사자들을 협상 테이블로 끌어낼 수 있다는 것이다. 내용증명이 소송 전 합의를 이끌어내는 '마중물' 역할을 할 수 있다는 설명이다.
전문가들은 내용증명 발송과 함께 계약서, 구청 부적격 통지서, 중개사와 나눈 문자나 통화 녹취 등 모든 증거를 체계적으로 정리해 둘 것을 당부했다.
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