이 기사는 2026년 5월 21일 17시에 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
롯데건설의 ‘홈플러스 부지 개발’ 리스크가 다시금 부각 되고 있다. 홈플러스가 1000억원 규모의 긴급자금 마련에 어려움을 겪으면서 청산 가능성이 다시금 고개를 들면서다. 총 13개 부지에서 일으킨 1조400억원 규모의 후순위 대출에 보증자로 나선 롯데건설 입장에서 사태를 예의주시할 수밖에 없다는 시각이다.
21일 업계에 따르면 롯데건설은 홈플러스 부지를 활용한 개발 사업에 1조400억원 가량의 후순위 대출 보증을 서고 있다.
신용보강은 총 13개 부지 개발을 주도하는 3개의 PFV(프로젝트금융투자회사)에 분할 해 제공한다. 부천상동점(폐점)을 비롯한 수원영동점, 대구칠곡점 등을 거느린 PFV에 3796억원 규모의 보증을 섰다.
또 동대문점, 인천가좌점, 김포점 개발을 위해 일으킨 2981억원의 후순위 대출에도 참여했다. 후순위로 3708억원을 대출받은 영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀점 개발에도 보증을 서고 있다. 이들 PFV는 더미래, 미래도시, 세콘도 등이 디벨로퍼를 맡고 있으면 후순위 만기는 내년 3월로 동일하다.
현재까지는 만기까지 일정 시간이 남아 있지만 시장 분위기는 심상치 않다. 홈플러스 유동성 위기가 빠르게 악화하고 있어서다. 최근 홈플러스는 주요 채권자인 메리츠금융그룹을 상대로 1000억원 규모 DIP(Debtor-in-Possession) 성격의 긴급 운영자금 확보에 나섰다. DIP는 법정관리 가능성을 전제로 한 긴급 자금 조달 성격이 강하다는 점에서 시장은 이를 사실상 ‘생존 자금 확보 시도’로 받아들이는 분위기다.
문제는 홈플러스 주요 자산 상당수가 메리츠 측 담보로 묶여 있다는 점이다. 자체 담보 여력이 제한적인 만큼 신규 자금 조달 자체가 쉽지 않은 구조다.
그나마 최근 NS홈쇼핑과 기업형슈퍼마켓(SSM) 사업부인 ‘홈플러스 익스프레스’ 매각 계약을 체결하며 1206억원 규모 현금 유입 가능성을 확보했지만, 실제 대금 납입 시점은 다음 달 말로 예정돼 있다. 결국 홈플러스가 단기 운영자금 확보에 사활을 걸 수밖에 없는 배경이다.
하지만 이마저도 순탄치 않았다. 메리츠 측이 담보가치 하락 가능성을 이유로 최대주주인 MBK파트너스의 이행보증을 요구했기 때문이다. 당초 난색을 보이던 MBK는 결국 ‘대주주 책임’ 요구를 수용했고, 김광일 MBK파트너스 부회장이 직접 보증에 나서기로 하면서 급한 불은 끈 상태다.
시장에서는 메리츠의 대출 승인 여부가 사실상 홈플러스 생존의 분수령이 될 것으로 보고 있다. 만약 자금 조달이 무산되거나 홈플러스 청산 절차가 현실화될 경우 롯데건설 PF 우발채무 역시 현실화될 가능성을 배제하기 어렵다는 분석이다.
핵심은 임대료 구조다. 현재 홈플러스는 세일즈앤리스백(Sale & Lease Back) 방식으로 점포를 임차 중인데, 청산 시 임대차 계약이 해지되면서 PFV의 핵심 현금창출원인 임대료 수입이 끊길 수 있다. 이 경우 PFV는 대주단 이자 지급에 차질을 빚게 되고, 이는 곧 기한이익상실(EOD)로 연결될 가능성이 있다. EOD 발생 시 PF 대출 원금 전체가 즉시 부실화될 수 있으며, 후순위 보증을 제공한 롯데건설이 상환 부담을 떠안을 수 있다는 시나리오다.
업계 관계자는 “홈플러스 부지 개발 PF는 그동안에도 시장에서 잠재 리스크로 꾸준히 거론돼 왔다”며 “특히 임차인인 홈플러스의 영업 지속 가능성이 흔들릴 경우 PF 구조 자체가 흔들릴 수 있다는 점이 핵심 변수”라고 말했다.
이에 대해 롯데건설 관계자는 “홈플러스 개발사업 관련 리스크는 이미 시장에서 지속적으로 제기돼 온 사안”이라며 “현재로서는 특별히 우려할 수준은 아니라고 판단하고 있다”고 말했다.
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