[뉴스로드] 코스피 시가총액이 반도체 슈퍼사이클과 풍부한 유동성을 바탕으로 수도권 주택 시가총액을 사실상 넘어선 것으로 추정된다. 한국 증시 전체 시가총액은 전국 주택 시가총액과 엇비슷한 수준까지 불어나며, 자산시장 내 힘의 균형이 크게 이동하고 있다는 분석이 나온다.
한국거래소(KRX) 데이터 마켓플레이스에 따르면 15일 종가 기준 코스피 시가총액은 약 6천135조원이다. 이는 한국은행과 국가데이터처가 집계한 2024년 말 기준 수도권 주택 시가총액 잠정치(약 4천914조원)를 약 1천220조원, 비율로는 24.8% 웃도는 규모다.
주택 시가총액 통계는 증시처럼 실시간으로 집계되지 않아 2024년 말 수치가 최신 자료다. 다만 한국부동산원의 가격 동향과 최근 시장 상황을 종합할 때, 코스피 시총이 이미 수도권 주택 시총을 앞질렀을 가능성이 크다는 게 정부와 시장의 공통된 시각이다.
실제 주택 시장의 가격 흐름은 증시만큼 역동적이지 않았다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면 지난달 기준 주택종합 매매가격지수는 2024년 12월보다 전국 1.9%, 수도권 4.4% 오르는 데 그쳤다. 같은 기간 서울 상승률은 9.8%로 상대적으로 높았지만, 폭발적인 코스피 상승세와는 거리가 있다.
주택 시가총액은 국민대차대조표 작성 과정에서 추산되는 지표다. 영구재고법을 통해 산출한 주거용 건물의 건물가액과 부속토지의 시가를 합산해 계산한다. 국민경제 전체와 각 경제주체가 보유한 비금융자산·금융자산·부채의 규모와 변동을 기록해 국부(國富)를 파악하고 재무건전성, 성장의 지속가능성을 분석하기 위한 기초 자료로 활용된다.
개인이 체감하는 집값과 반드시 일치하는 것은 아니지만, 장기 흐름을 가늠하는 지표로는 의미가 크다. 수도권 주택 시가총액 상승률은 집값 급등기였던 2020년과 2021년에 각각 19.8%, 20.8%를 기록했다. 이후 2022년과 2023년에는 전년 대비 4.2%, 1.3% 감소했다가 2024년에 5.6% 반등하는 데 그쳤다.
반면 코스피 시총은 극적인 반전을 연출했다. 비상계엄 여파로 실물·금융시장이 큰 충격을 받았던 2024년 말 코스피 시총은 약 1천963조원으로, 전년 말(2천126조원)보다 163조원(7.7%) 줄어들며 수도권 주택 시총의 40% 수준에 머물렀다. 그러나 1년 5개월여 만에 4천171조원(212.5%)이 늘어나며 수도권 주택 시총을 사실상 역전한 것이다.
코스피뿐 아니라 코스닥·코넥스를 포함한 한국 증시 전체 시가총액은 이달 14일 종가 기준 7천204조원에 이르렀다. 이는 2024년 말 기준 전국 주택 시가총액(7천158조원)과 거의 같은 수준이다. 코스피가 장중 처음으로 8,000선을 돌파한 지난 14일 이후 일일 등락에 따라 순위가 뒤바뀔 수 있는 구간에 들어선 셈이다.
시장에서는 “증시 시총이 전국 주택 시총을 확실히 넘어서는 ‘역전 현상’이 현실화될지”에 관심이 쏠린다. 특히 반도체 대표주인 삼성전자와 SK하이닉스의 주가 흐름, 삼성전자 노사 파업 가능성 등 노동 변수, 부동산·금융·세제 정책의 방향, 개인·기관 투자자의 위험 선호 변화가 향후 판도를 좌우할 요인으로 꼽힌다.
다른 방식의 추정치도 비슷한 그림을 보여준다. 공동주택관리정보시스템 집계 아파트 호수와 한국부동산원 전국주택가격동향조사 평균 매매가격을 곱해 수도권 아파트 시총을 거칠게 계산하면, 지난달 기준 약 4천704조원으로 나온다. 같은 기간 코스피 시총의 종가 산술평균은 약 4천978조원으로, 수도권 아파트 시총을 약 237조원(5.8%) 상회했다.
다만 이 추정치는 한계가 있다. 공동주택관리정보시스템은 300세대 이상 공동주택 등 관리비 공개 의무 단지만 집계해 모든 아파트를 포괄하지 못한다. 반대로 전국주택가격동향조사는 공시가격 정보체계에 등록된 전 아파트를 모집단으로 삼지만, 전수조사가 아닌 표본조사 방식이다. 표본 구성, 재고량 변화에 따른 가중치 조정, 상위 단위 산정 방식 변경 등으로 인해 평균 가격의 시계열 비교에는 제약이 있다는 게 한국부동산원의 설명이다.
이 같은 통계적 한계를 감안하더라도, 증시 시총의 상승 속도가 집값 상승 속도를 크게 앞지르며 시중 자금의 흐름을 바꿔놓고 있다는 점은 부인하기 어렵다는 평가가 우세하다.
전문가들은 반도체 슈퍼사이클과 정책 방향의 결합이 자산시장 지형 변화를 이끌었다고 본다. 메모리 반도체 가격 회복과 인공지능(AI) 수요 확대 등으로 삼성전자·SK하이닉스 등 대형주의 실적 기대가 커지면서 증시에 강한 상승 모멘텀이 형성됐다. 동시에 정부가 주택시장 안정과 ‘생산적 금융’을 내세워 부동산·금융 세제와 대출 규제를 조정한 것이 부동산으로 향하던 유동성을 일부 증시로 돌려세웠다는 분석이다.
김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장은 “아파트로 갈 수도 있었던 유동성의 상당 부분이 주식시장으로 흘러 들어간 결과가 시가총액 상승률의 차이로 나타난 것 같다”며 “아파트를 투기·투자 수단으로 보는 접근이 많이 상쇄됐고, 현재까지는 생산적 금융이라는 정책 목표대로 잘 전개되고 있는 것으로 보인다”고 평가했다.
반면 거품 가능성을 경고하는 시각도 만만치 않다. 양준석 가톨릭대 경제학과 교수는 “SK하이닉스나 삼성전자 등 주요 종목의 가파른 주가 상승만큼 미래 기대수익성이 실제로 증가했는지는 의문”이라며 “상당 부분은 거품이라는 우려가 있다”고 지적했다. 이어 “반도체 업황이 기대에 못 미치거나 글로벌 유동성 환경이 바뀔 경우 조정 폭이 클 수 있는 만큼, 투자자들은 과열 국면에서 신중한 판단이 필요하다”고 덧붙였다.
코스피가 ‘꿈의 8천피’에 올라선 가운데, 한국 자본시장이 부동산 중심 자산 구조를 바꾸는 전환점에 서 있다는 평가와 함께, 과열과 조정에 대한 경계심도 동시에 커지고 있다. 증시 시총이 전국 주택 시가총액을 안정적으로 넘어설지, 혹은 조정 국면을 맞을지는 향후 반도체 업황과 정책 방향, 투자심리가 맞물려 결정될 전망이다.
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