수도권 아파트 시장에서 규제 여부에 따른 희비가 뚜렷해지고 있다. 서울 핵심 규제지역과 과천 등 조정대상지역에서 거래가 급감하는 사이, 구리·하남·안양 만안구 등 비규제 지역에는 외지인 매수세가 대거 유입되며 연일 신고가 행진이 이어지고 있다. 상대적으로 느슨한 대출 조건과 실거주 의무 부재가 실수요와 투자 수요를 동시에 끌어들이고 있다는 분석이다.
경기 아파트 0.08% 상승 유지…지역 간 격차는 확대
8일 KB부동산 주간 통계에 따르면 5월 첫째 주 기준 경기도 아파트 매매가격은 0.08% 상승하며 지난주와 같은 상승폭을 유지했다. 올해 3월 중순 0.12%를 기록하던 경기도 상승률은 4월 들어 소폭 둔화하는 모습을 보였으나, 4월 셋째 주 0.11%로 반등한 뒤 이후 2주 연속 0.08%를 기록하며 횡보세를 이어가고 있다.
지역별로는 성남시 중원구(0.51%), 광명시(0.39%), 구리시(0.36%), 안양시 만안구(0.28%), 성남시 분당구(0.27%), 하남시(0.25%) 등이 상승세를 주도했다. 반면 이천시(-0.13%), 과천시(-0.08%), 화성시 만세구(-0.06%) 등은 하락했다. 상승 지역과 하락 지역의 편차가 최대 0.64%포인트에 달해 지역 내 온도차가 갈수록 벌어지는 양상이다.
가장 높은 상승률을 기록한 성남시 중원구는 시세 대비 저렴한 매물이 소진되면서 매수 문의가 줄고 거래가 다소 주춤해지는 분위기가 감지되고 있다. 이번 주 상승폭은 금광동 일대 대단지를 중심으로 집중됐다. 인천 아파트 매매가격은 -0.01%를 기록하며 이번 주 하락으로 전환했다. 부평구(0.02%)만 상승하고, 연수구·서구·미추홀구·남동구는 보합권에 머문 가운데 중구(-0.15%), 계양구(-0.03%), 동구(-0.01%)가 낙폭을 키웠다.
구리 거래량 314% 급증 vs 과천 85% 급감
규제 여부에 따른 거래량 격차는 더욱 극명하다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 1분기 경기도 구리시 아파트 매매 거래량은 전년 동기 대비 314% 급증한 것으로 나타났다. 반면 규제지역인 과천시는 같은 기간 85% 감소해 극명한 대조를 이뤘다.
비규제 지역으로 수요가 집중되는 배경에는 대출과 전매 조건의 차이가 자리하고 있다. 규제지역은 LTV 상한이 낮고 실거주 의무와 토지거래허가제가 적용돼 사실상 투자 진입이 막혀 있는 반면, 비규제 지역은 대출 한도와 조건이 상대적으로 자유롭고 전매 제한도 느슨하다. 실수요와 투자 수요가 동시에 유입될 수 있는 구조다.
이 같은 흐름은 분양시장에서도 재확인된다. 지난 2월 경기도 부천시에서 분양한 '쌍용 더플래티넘 온수역'은 109가구 모집에 1317명이 몰려 평균 경쟁률 12.08대 1을 기록했다. 같은 달 안양시 만안구에서 분양한 '안양역 센트럴 아이파크 수자인'도 평균 11.93대 1의 경쟁률을 보였다. 두 단지 모두 비규제 지역에 위치하며 15억 원 이하 가격대를 형성하고 있다는 공통점이 있다.
구리·하남, 연일 신고가…교통 수혜 직격
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 인접 지역인 구리와 하남에서는 최근 외지인 매수세가 대거 유입되며 신고가 행진이 이어지고 있다.
가장 눈에 띄는 곳은 구리시다. 구리 'e편한세상 인창 어반포레' 전용 84㎡는 지난 3월 13억 1500만 원에 거래되며 역대 최고가를 새로 썼다. 8호선 연장선(별내선) 개통 호재로 강남 접근성이 개선되면서 서울 강북권과 동남권 수요가 빠르게 유입되고 있다는 분석이다. 구리시 인창동의 한 공인중개사는 "서울은 실거주 의무와 토지거래허가제 등으로 발이 묶인 반면, 구리는 전세를 끼고 2억~3억원대 현금으로도 진입이 가능하다"며 "8호선 개통으로 전세 수요가 탄탄해지면서 투자 리스크도 줄어든 만큼 강남에서 눈을 돌린 투자자들이 바닥 매물을 빠르게 걷어가는 분위기"라고 전했다.
하남 미사강변도시의 상승세도 가파르다. 미사강변 '루나리움' 전용 84㎡는 지난달 12억 9500만원에 거래되며 신고가를 기록했고, 미사강변도시 8단지 스타힐스 전용 51㎡도 같은 달 9억 원에 최고가를 새로 썼다. 광명·안양 권역에서도 신고가 랠리는 계속됐다. 안양 '래미안안양메가트리아' 전용 59㎡가 9억3000만원에 거래됐고, 김포 풍무역 '롯데캐슬 시그니처' 전용 75㎡도 7억 3,850만 원에 손바뀜하며 최고가를 경신했다.
서울 핵심지는 토지거래허가제와 높은 매매가로 인해 갭이 좁아 사실상 전세 레버리지를 활용하기 어려운 구조다. 반면 구리·하남·안양 만안구 등은 여전히 전세가율이 비교적 높고 매매가 상단이 낮아, 소액 자본으로도 소유권 이전이 가능하다.
실제로 안양 만안구 등 일부 비규제 지역은 올해 들어 경기권 거래량 상위권을 독식하며 수도권의 주요 투자처로 부상했다. 15억 원 이하 단지를 중심으로 매수세가 집중되는 현상은 고가 아파트 대출 규제(15억 원 초과 주택담보대출 금지)와도 맞물려 있다. 결국 규제의 틈새를 비집고 들어온 투자 수요가 비규제 지역 가격 상승을 주도하고 있는 셈이다.
다만 현장에서는 이 같은 쏠림 현상이 장기적으로 지속 가능한 상승인지에 대해서는 신중한 입장을 취하고 있다. 구리시의 B 공인중개업소 관계자는 “갭투자 수요는 금리 환경과 전세시장 안정성에 민감하게 반응하는 만큼, 향후 전세가 조정이 가시화될 경우 역전세 리스크가 현실화될 수 있어 자금 투자 시 면밀한 검토가 필요하다”고 밝혔다.
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