양도소득세 중과 시행이 불과 일주일 앞으로 다가오면서 서울 부동산 시장이 다시 얼어붙고 있다. 정부가 다주택자에게 내밀었던 '퇴로'의 시한이 임박하자, 시장에 풀렸던 급매물은 빠르게 회수되고 그 자리를 '버티기'와 '증여'가 대신하는 모양새다. 공급 확대를 통해 집값을 잡겠다는 정책 의도와 달리, 시장에서는 매물 잠김 현상에 따른 가격 재상승 조짐이 뚜렷해지고 있다.
4일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 지난 2일 기준 서울 아파트 및 오피스텔 매매 물량은 총 7만897건으로 집계됐다. 이는 지난 3월 31일 기록했던 연고점(8만80건) 대비 약 13%, 한 달 전과 비교하면 9.3% 급감한 수치다.
강남3구·용산·성동구 등의 현장 중개업소들은 "던질 사람은 이미 다 던졌다"는 반응이다. 정부가 오는 9일까지 토지거래허가를 신청하는 건에 한해 양도세 중과 유예 혜택을 주기로 했으나, 물리적인 시간 한계로 인해 추가적인 매물 출현은 기대하기 어려운 상황이다.
송파구 잠실동의 한 공인중개업소 대표는 "가격이 시세보다 1억~2억원 저렴했던 급매물은 이미 90% 이상 소진된 것으로 보인다"며 "남은 집주인들은 급할 게 없다는 태도로 호가를 다시 올리거나, 안 팔리면 그냥 보유하겠다며 매물을 거둬들이고 있다"고 말했다.
다주택자들이 매매 대신 선택한 카드는 '증여'였다. 대법원 부동산등기광장 자료에 따르면, 지난달 서울 내 아파트 등 집합건물 증여로 인한 등기 신청 건수는 1980건에 달했다. 이는 3년 4개월 만에 가장 높은 수치다.
이처럼 증여가 급증한 배경에는 '징벌적' 수준의 양도세율이 자리 잡고 있다. 양도세 중과가 시행되면 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 여기에 지방소득세까지 고려하면 실효세율은 최고 82.5%까지 치솟는다.
업계 관계자는 "다주택자 입장에서 양도세로 자산의 80% 이상을 국가에 내느니, 증여세를 내더라도 자녀에게 자산을 물려주는 것이 장기적으로 이득이라는 계산을 마친 것"이라고 분석했다.
매물 증발은 곧바로 가격 상승으로 이어지고 있다. 특히 강남권을 중심으로 '신고가'에 근접한 호가 상승이 목격된다. 지난 3월 25억 원대까지 내려갔던 송파구 헬리오시티 전용면적 84㎡ 호가는 현재 27억원대로 복귀했다. 강남구 개포자이프레지던스 전용면적 59㎡ 매물은 한 달 전 28억원대에서 현재 32억원대까지 치솟으며 한 달 만에 4억원이 뛰었다.
한국부동산원 자료에서도 지난달 넷째 주 서초구와 송파구의 아파트값이 상승 전환하며 이같은 추세를 뒷받침했다. 강북 지역 역시 노원구 등 중저가 단지를 중심으로 매물 소화 속도가 빨라지며 0.2%대의 견조한 상승세를 유지하고 있다.
업계에선 하반기 부동산 시장의 최대 변수로 '정부의 세제 개편안'과 '추가 금리 인상 여부'를 꼽는다. 정부가 보유세 및 장기보유특별공제 혜택 축소 등 추가적인 압박 카드를 꺼내 들 경우 시장은 다시 요동칠 가능성이 크다.
또 다른 업계 관계자는 "강남 3구를 포함한 '한강벨트' 지역은 양도세 중과 부활 이후 매물 회수 현상이 더욱 심화될 것"이라며 "공급 부족 우려가 여전한 상황에서 다주택자의 퇴로가 막히면 아파트값은 하방 경직성을 띠며 오름세를 이어갈 수밖에 없다"고 내다봤다. 이어 "서울 중하위 지역의 가격 강세가 전월세 매물 부족과 맞물려 경기권으로 확산될 가능성이 농후하다"며 "정부의 세제 개편 방향이 다주택자의 '버티기'를 해소할 수 있을지가 시장 안정의 핵심"이라고 설명했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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