경매 신청 13년 만에 최대…비아파트 전세보증금 회수 ‘비상’

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 [직썰]

[직썰 / 임나래 기자] 부동산 경매 물량이 13년 만에 최대치를 기록했다. 과거 전세사기 여파에 고금리와 대출 규제가 겹친 영향으로, 경매 물건의 상당수가 연립·다세대 등 비아파트에 집중됐다. 현재 경매 낙찰률과 낙찰가율이 소폭 반등하긴 했지만 여전히 낮아, 세입자들의 보증금 회수에도 비상이다.

정부는 전세 피해를 줄이기 위해 전세보증보험 가입 전세가율 기준을 70%까지 낮추는 방안을 검토 중이다. 다만 전세가율이 높은 비아파트 전세보증 사각지대가 확대될 수 있다. 이에 전세보증 매물이 줄고, 반전세·월세 전환이 가속화되면 서민 주거 부담이 더욱 커진다. 따라서 공적 보증 확대와 정책금융 지원 등 보완책이 병행돼야 한다.

◇고금리·대출규제 ‘이중 압박’…경매 물량 13년 만에 최대치

올해 1분기 부동산 경매 물량이 13년 만에 최대 규모로 불어났다. 법원 경매정보와 법무법인 명도에 따르면 신규 경매 신청 건수는 3만541건으로, 2013년 이후 가장 많았다. 4월 기준 주거시설 경매 진행 건수도 1만2000건을 넘어섰다. 이 가운데 약 72%가 연립·다세대 등 비아파트에 집중됐다.

과거 ‘깡통전세’와 ‘역전세’로 발생한 손실이 아직 시장에서 해소되지 않은 가운데, 고금리와 대출 규제가 겹치며 상황이 악화됐기 때문이다. 결국 담보 자산이 경매로 넘겨져 채권자들이 자금 회수에 나서고 있다.

경매가 성사돼 낙찰이 이뤄지면 세입자가 보증금을 일부라도 회수할 수 있지만, 현실은 녹록지 않다. 지지옥션에 따르면 4월 4주 기준 수도권 아파트 경매 낙찰률은 39.3%에 그쳤다. 아파트조차 절반 가까이 유찰되는 상황에서, 수요가 더 약한 비아파트는 사실상 ‘매각 절벽’에 가깝기 때문이다.

◇세입자 불안 확산…“낙찰가율 80%도 못 미쳐”

결국 경매 물량은 쌓이고, 보증금 회수 불안은 커지는 악순환이 반복되고 있다. 전세 시장에서 시작된 리스크가 경매 시장으로 번지며, 주거 취약계층 부담은 커졌다. 이에 따라 세입자들의 불안 심리도 커질 수밖에 없다.

최근 비아파트 낙찰가율은 소폭 반등하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 피해 주택을 매입했기 때문이다. 일부 물건은 보증금 수준에 근접한 가격에서 거래되며 수치상 회복세다. 다만 인위적인 매입 효과가 반영된 결과일 뿐, 실수요 기반의 회복은 아니다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “수도권은 절대적인 물량 자체가 많기 때문에 전세사기 관련 매물도 지방보다 집중돼 있다”며 “서울 빌라는 낙찰가율이 80%에도 미치지 못하고, 올해 들어 계속 70%대에 머물고 있다”고 설명했다.

이어 “낙찰가율이 이전보다 소폭 상승하긴 했지만 이는 일부 매입 영향이 반영된 결과”라며 “전반적인 빌라 시장이 회복됐다고 보기는 어렵다”고 덧붙였다.

◇정부, 전세가율 70% 하향 검토…공적보증·정책금융 병행돼야

현재 정부가 전세보증보험 가입 요건인 전세가율 기준을 현행 90%에서 최대 70%까지 낮추는 방안을 검토하고 있다. HUG의 재정 손실을 줄이고, 갭투자 수요를 억제하는 한편 깡통전세 위험에 대한 사전 차단 취지다.

장기적으로는 전세가율을 낮춰 세입자의 부담을 완화할 수 있지만, 보증보험 가입 기준이 강화될수록 가입 가능한 매물은 줄어든다. 이로 인해 전세 물량은 줄고, 반전세·월세로 전환돼 임차인의 부담은 더욱 커진다. 결국 서민층의 주거 불안이 확대되고, 전세의 보증 리스크가 오히려 커질 수 있다.

정부는 시장 충격을 고려해 제도를 단계적으로 도입하겠다는 입장이지만, 보증 사각지대 확대 등 부작용을 감안할 때 단기적인 시장 충격은 불가피할 전망이다.  따라서 취약계층을 위한 공적 보증 확대, 정책금융 지원 등을 통해 전세 리스크가 월세 부담으로 전가되는 부작용을 최소화해야 한다.