부동산은 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말합니다. 사람의 거주지가 걸린 문제이니 만큼 개인 재산 중에서는 구매 및 거래과정이 가장 복잡하고 까다로우며 가격도 어마어마합니다. 그만큼 대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나입니다. 그래서 비즈니스플러스는 최근 이슈 및 업계 동향에 대해 쉽게 풀어드리려고 합니다. 그럼 요즘 부동산에 대해 하나하나씩 알아가볼까요. [편집자주]
최근 부동산 시장에서 '장기보유특별공제'(장특공제)라는 생소한 단어가 뜨거운 감자로 떠올랐다. 정부가 집을 딱 한 채만 가진 사람에게도 세금을 더 걷을 수 있다는 신호를 보내면서다. 그동안 우리나라는 "집 한 채만 가진 사람은 실수요자이므로 세금을 깎아줘야 한다"는 암묵적인 원칙을 이어왔으나, 37년 만에 큰 변화를 맞이할 조짐이다.
우선 장특공제의 개념부터 짚어볼 필요가 있다. 이는 집을 팔 때 발생하는 이익, 즉 '양도차익'에 매기는 세금을 깎아주는 제도다. 한 집에서 오랫동안 이사하지 않고 주욱 살았으니, 세금을 대폭 할인해 주겠다는 일종의 혜택으로 이해할 수 있다.
현재는 집 한 채를 가진 사람이 그 집에서 10년 동안 살고 보유했다면, 집을 팔아 남긴 이익의 최대 80%까지를 '없는 셈' 쳐준다. 예를 들어 집을 팔고 10억원의 이익이 났더라도 8억원은 빼고 나머지 2억원에 대해서만 세금을 계산하는 식이다. 이 제도는 1988년에 처음 도입되었는데, 당시 정부는 물가가 오른 만큼의 가짜 이익을 보호해주고 사람들이 집을 편하게 팔 수 있도록 돕기 위해 이 제도를 만들었다.
현 정부가 이 오래된 제도를 손보려는 가장 큰 이유는 '공정함' 때문이다. 이재명 대통령은 최근 자신의 소셜미디어를 통해 "살지도 않는 집에 이름만 올려두고 수십억원의 이익을 얻는 것은 정의롭지 않다"는 뜻을 밝혔다.
실제로 서울 강남처럼 집값이 비싼 지역에서는 집 한 채만 잘 가지고 있어도 수십억원의 돈을 벌 수 있다. 그런데 장특공제 혜택을 받으면 세금을 거의 내지 않는 경우가 많다. 이 때문에 사람들은 '지방에 있는 집 여러 채보다 서울에 있는 비싼 집 한 채가 낫다'며 서울로만 몰려들었고, 이것이 서울 집값을 계속 올리는 '똘똘한 한 채' 현상을 심화시켰다는 분석이 나온다.
결국 정부의 입장은 명확하다. '진짜 그 집에 들어가 사는 사람'은 계속 보호하되, '투자 목적으로 사두고 실제로는 다른 곳에 사는 사람'은 1주택자라도 세금을 제대로 걷겠다는 것이다.
하지만 시장에서는 걱정스러운 목소리도 만만치 않다. 가장 큰 문제는 '매물 잠김' 현상이다. 세금 혜택이 줄어들면 집주인들은 "금이 너무 아까워서 집을 못 팔겠다"며 버티기에 들어갈 가능성이 크다. 이렇게 되면 시장에 팔 물건이 귀해져서 오히려 집값이 더 오를 수도 있다는 전망이 설득력을 얻고 있다.
또한 '이사 사다리'가 끊길 수 있다는 지적도 있다. 아이가 자라면서 더 넓은 집으로 가거나, 직장 때문에 이사를 가야 하는 사람들이 세금 부담 때문에 이사를 포기하게 될 수 있어서다. 특히 서울 마포구나 성동구처럼 집값이 많이 오른 지역의 주민들은 "우리가 투기꾼도 아닌데 갑자기 세금 폭탄을 던지는 것은 억울하다"고 항변한다.
학교나 직장 문제로 어쩔 수 없이 내 집을 전세 주고 남의 집에서 전세로 사는 '생계형 비거주자'들도 고민이 깊다. 이들은 정부가 투기꾼과 자신들을 똑같이 취급할까 봐 전전긍긍하는 모습을 주요 부동산 커뮤니티에 게시글을 통해 밝히고 있다.
정부는 현재 전문가들과 함께 이 제도를 어떻게 바꿀지 깊이 고민하고 있는 상황으로 전해졌다. 이르면 오는 7월 발표될 '세제개편안'에 구체적인 내용이 담길 전망이다.
업계에선 장특공제가 아예 사라지기보다는 '거주' 요건이 훨씬 강화되는 방향으로 바뀔 것이라고 내다본다. 단순히 집을 가지고 있는 기간보다는, 실제로 그 집에 몇 년을 살았는지를 더 꼼꼼히 따져서 혜택을 주는 게 실효성과 공정성을 담보할 수 있다는 의견이다. 또한 한꺼번에 세금을 올리면 시장의 충격이 클 수 있으니, 몇 년에 걸쳐 조금씩 혜택을 줄여가는 '단계적 폐지' 방식도 거론되고 있다.
국토교통부와 재정경제부는 "전체적인 세금 체계를 공정하게 고치겠다"며 강한 의지를 보이고 있다. 이는 단순히 양도세뿐만 아니라, 집을 가지고 있을 때 내는 '보유세'까지 한꺼번에 손질하여 비싼 집을 투자용으로 들고 있는 것이 손해가 되도록 만들겠다는 계획으로 풀이된다.
아울러 우려되는 부분은 임대차 시장도 있다. 비거주 1주택자에 대한 세금이 강화되면, 집주인들이 늘어난 세금을 충당하기 위해 전세금을 올리거나 월세로 전환할 수 있다. 이렇게 되면 결국 돈이 부족한 세입자들이 피해를 볼 수 있다는 분석이다.
업계 관계자는 "투기를 막는 것도 중요하지만, 전세 물건이 줄어들어 서민들이 고생하지 않도록 대비책을 함께 세워야 한다"며 "집을 새로 짓는 규제를 풀어서 시장에 집을 많이 공급해야 세금 인상의 부작용을 막을 수 있다"고 말했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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