수도권 오피스텔, 중대형 중심 상승세

그래픽=홍연택 기자

수도권 주거용 오피스텔 가격이 중대형 면적을 중심으로 상승세를 이어가고 있다. 아파트 시장 규제 강화로 인해 실수요가 일부 이동한 영향이라는 해석이 나온다.

19일 KB부동산에 따르면 지난달 기준 수도권 대형(전용면적 85㎡ 초과) 오피스텔 매매가격지수는 165.2포인트로 집계됐으며 전월 대비 4.68% 올랐다. 이는 오피스텔 호황기였던 지난 2022년 11월 기록한 161.5포인트를 넘는 수치다. 이 지수는 2019년 1월을 100으로 산정해 기준 시점 대비 오피스텔 가격이 얼마나 등락했는지를 나타낸다.

오피스텔 대형 면적은 2024년 10월 상승 전환 이후 18개월 연속 오름세를 이어가고 있다. 최근 1년간 상승률은 4.68%로, 직전 연도 같은 기간(0.68%) 대비 상승 폭이 확대됐다.

중형 면적도 상승 흐름이 이어지고 있다. 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 오피스텔 매매가격지수는 지난해 11월 이후 5개월 연속 상승했다. 해당 기간 누적 상승률은 0.74%로, 전년도 같은 기간(-0.51%)과 비교해 상승 전환됐다.

실제 서울 양천구 목동 '현대하이페리온' 전용 137㎡는 지난달 31억8000만원에 거래되며 기존 최고가(29억7000만원)를 경신했다. 용산구 '래미안 용산더센트럴' 전용 77㎡도 올해 2월 15억5000만원에 거래돼 직전 거래 대비 2억5000만원 상승했다. 송파구 '롯데캐슬골드' 전용 95㎡ 역시 같은 달 12억원에 거래되며 신고가를 기록했다.

업계에서는 오피스텔 가격 상승 배경으로 고강도 아파트 규제를 꼽는다. 아파트는 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역·토지거래허가구역으로 지정되고, LTV(담보인정비율) 40% 축소와 스트레스DSR 3단계가 적용되면서 매수 문턱이 크게 높아졌다.

업계 한 전문가는 "아파트는 대출 규제 강화 등으로 매수 여건이 제한되면서 이를 대체할 주거 상품으로 오피스텔 수요가 증가하고 있다"며 "특히 실거주 목적 수요가 늘면서 면적이 넓은 중대형 오피스텔 선호가 두드러지고 있다"고 전했다.

이어 "오피스텔은 비주택으로 분류돼 LTV 70%가 적용되는 등 자금 조달 측면에서 상대적으로 유리한 점도 수요 확대에 영향을 미친 것으로 보인다"고 덧붙였다.

다만 시장에서는 이러한 흐름을 규제 영향만으로 보기는 어렵다는 분석도 나온다. 도심 입지를 중심으로 주거용 오피스텔의 상품성이 개선되면서 일부 수요가 유입되고 있다는 것이다. 재작년 한국부동산개발협회가 발표한 '오피스텔 거주 및 소유 특성' 자료를 보면 오피스텔의 주거 만족도는 4점 만점 기준 3.14점으로 아파트(3.12점)보다 높게 나타났다. 특히 상업시설 접근성 만족도(3.32점)와 대중교통 접근성 만족도(3.38점)는 모두 아파트의 만족도(상업시설 3.08점, 대중교통 3.07점)를 크게 상회했다.

업계 한 관계자는 "상급지를 중심으로 주거용 오피스텔이 단순 대체재를 넘어 그 자체로 경쟁력 있는, 이른바 똘똘한 한 채로 평가받는 흐름도 나타나고 있다"며 "양질의 주거용 오피스텔 공급 확대가 주택시장 전반의 수급 안정에 기여하는 한 축이 될 수 있을 것"이라고 말했다.