여야의 차기 서울시장 후보가 확정되면서 각 후보들이 펼쳐갈 부동산 정책에 대한 이목이 쏠리고 있다. 당선 가능성이 가장 높은 두 후보인 더불어민주당 정원오 전 성동구청장(예상 기호 순)과 국민의힘 오세훈 현 서울시장의 행정 실적과 정책 철학을 통해 어떤 부동산 정책을 펼칠 지 전망해본다.
정원오 후보는 지난 10여년간 성동구정을 이끌며 성수동을 서울의 새로운 중심지로 탈바꿈시켰다는 평을 받는다. 정 후보 재임 기간 성동구의 아파트값 순위는 서울 25개 자치구 중 12위에서 5위권으로 수직 상승했다. 그는 이를 "지역 숙원 사업 해결과 경제 활성화가 가져온 지역 가치의 재발견"이라고 강조한다. 특히 전국 최초로 도입한 '젠트리피케이션 방지 조례'는 개발의 이익이 원주민과 소상공인에게도 돌아가도록 하는 상생 모델의 상징이 됐다.
반면 오세훈 후보는 재임 기간 '신속통합기획'(신통기획)을 통해 정비사업의 패러다임을 바꿨다. 과거 10년 이상 걸리던 정비구역 지정 기간을 2년 내외로 단축하며 서울 전역에 공급 물꼬를 텄다. "공급 안정 없이는 가격 안정도 없다"는 기조 아래, 민간 주도의 재개발·재건축을 규제가 아닌 '지원'의 영역으로 끌어올린 것이 최대 성과로 꼽힌다. 최근에는 민간임대주택 활성화를 위해 담보인정비율(LTV)을 70%까지 완화하는 파격적인 규제 혁파안을 정부에 건의하며 공급의 양과 질을 동시에 잡겠다는 의지를 드러냈다.
두 후보의 가장 큰 차이점은 '개발의 주체'와 '이익의 배분'에 있다. 오 후보는 민간의 자율성과 창의성을 극대화하는 '민간 주도형'을 선호한다. 한강변 고층 제한을 폐지한 '그레이트 한강 프로젝트'나 비아파트 시장 활성화를 위한 규제 완화가 대표적이다. 그는 기업형 민간임대와 정비사업 속도전을 통해 시장의 수급 불균형을 해결하겠다는 전략이다.
정 후보는 행정의 세밀한 개입을 통한 '생활 밀착형 상생 개발'을 내세운다. 성동구에서 증명한 것처럼 스마트기술을 접목한 '스마트 포용도시' 개념을 서울시 전역으로 확대하겠다는 구상이다. 개발 과정에서 발생하는 갈등을 행정이 선제적으로 조정하고, 공공 기여를 통해 사회적 약자를 보호하는 모델이다. 정 후보 측은 "무분별한 속도전보다는 주거의 질과 공동체의 지속 가능성이 담보된 개발이 필요하다"는 입장이다.
정치적 지향점은 다르지만 두 후보 모두 '주택 공급 확대'라는 대명제에는 합의하고 있다. 이에 지방 선거 이후에도 재개발·재건축 가속화는 계속 될 것으로 보인다. 오 후보의 '신통기획'은 이미 상당한 진척을 보이고 있으며, 시장의 지지가 높다. 정 후보 역시 '착착개발'이라는 이름으로 공급 속도전을 예고한 만큼, 절차 간소화와 공급 확대 기조는 유지될 전망이다.
고밀도 도심 개발도 이어질 것으로 전망된다. 용적률 인센티브를 통한 도심 고밀 개발과 노후 주거지 정비사업은 서울의 가용 부지 부족 문제를 해결하기 위한 필수 과제로, 후보와 무관하게 추진될 핵심 정책으로 업계에선 보고 있다.
교통 인프라 연계도 지속될 것으로 예상된다. 수도권 광역급행철도(GTX) 노선 확충과 연계한 역세권 개발 사업 역시 서울시의 중장기 플랜에 따라 흔들림 없이 진행될 가능성이 크다.
후보에 따라 '퇴출' 혹은 '전면 수정'이 예상되는 정책도 뚜렷하다. 오 후보가 재선에 성공할 경우, 한강의 수변 가치를 극대화하는 브랜딩 사업과 대규모 민간 주도 정비 사업은 탄력을 받을 것이다. 특히 민간 임대사업자에 대한 세제 혜택 및 금융 규제 완화가 핵심 동력이 될 전망이다.
반면 정 후보가 당선될 경우, 오세훈 시정의 상징인 '그레이트 한강'이나 '한강버스' 등 대규모 인프라 중심의 브랜딩 사업은 '생활 밀착형 복지 및 안전 예산'으로 재편될 가능성이 높다. 또한, 무분별한 집값 상승을 억제하기 위한 토지거래허가제 운용 강화나 공공 기여 비율 상향 등 민주당 특유의 '공공성 강화' 장치들이 부활할 것으로 보인다.
업계 관계자는 "오세훈의 서울이 '글로벌 경쟁력을 갖춘 화려한 메트로폴리스'를 지향한다면, 정원오의 서울은 '내 삶이 바뀌는 촘촘한 생활 행정 도시'를 지향한다"며 "어떤 후보가 당선되느냐에 따라 자산 가치 중심의 시장 흐름이 유지될지, 주거 복지와 상생 중심의 시장으로 재편될지가 결정될 것"이라고 말했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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