다주택자 담보대출 만기 연장 제한으로 서울 전역과 과천·분당 등 경기 12곳 규제지역에서 올해 최대 7500가구가 시장에 매물로 풀릴 것으로 전망된다.
금융당국은 비거주 1주택 전세대출 보증을 축소하는 방안도 검토하는 등 추가 규제 마련을 고심하고 있다.
5일 금융당국과 금융권에 따르면 4.1 대책으로 오는 17일부터 수도권·규제지역 다주택자 아파트 담보대출의 만기 연장이 원칙적으로 금지되면서 약 1만7000가구(4조1000억 원)가 만기 일시상환 대상이 될 것으로 보인다.
1만2000가구(2조7000억 원)는 올해 만기가 도래하며 이중 규제지역 물량은 약 7500가구로 전체의 62.5%를 차지한다.
앞서 지난해 10.15 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶여 규제지역이 됐다.
규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소된다. 또 2년 실거주 의무가 발생하는 토지거래허가 구역으로도 묶였다.
다만 무주택자가 연말까지 다주택자 매물을 매수해 허가일로부터 4개월 내 취득할 경우 실거주 의무는 임대차 계약 종료까지 유예된다.
이에 따라 일부 매물이 무주택 실수요자에게 돌아갈 것으로 보인다.
금융권 관계자는 "규제지역은 실수요가 많은 지역인 만큼 매물이 많이 나오면 무주택자에게 기회가 될 수 있다"고 말했다.
금융당국은 이외에도 투기 목적 1주택자를 겨냥한 추가 대책도 검토 중이다.
현재는 비거주 1주택자가 받을 수 있는 전세대출을 축소하는 방안이 거론되고 있다.
지난해 대책으로 수도권·규제지역 내 갭투자를 위한 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됐고, 전세대출 보증 비율은 90%에서 80%로 낮아졌다. 또 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 보증 한도는 3억 원에서 2억 원으로 축소됐다.
전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공적 보증 체계에 기반하는 만큼, 전세대출 보증 추가 축소로 대출을 줄이는 방식 등이다.
비거주 1주택자를 대상으로 기존 대출 만기 연장을 제한하는 방식은 한계가 있을 것으로 보인다. 일반 개인의 주택담보대출은 분할 상환 방식이 대부분이기 때문이다.
'투기성' 여부를 가릴 기준을 마련하는 데도 시간이 필요할 것으로 보인다. 이재명 대통령도 1일 엑스(X·옛 트위터)에 "주거용인데 직장 등 불가피한 사유로 일시 비거주하는 경우는 제외됨이 명백하다"고 말했다.
금융당국은 기존 전입 의무 예외로 정해진 직장 이전, 자녀 교육, 부모 봉양, 질병 치료 등을 고려하되, 추가로 투기 수요를 가려낼 기준을 마련할 방침이다.
금융당국 관계자는 "비거주 1주택 기준과 대출 규제 방안을 다방면으로 검토하고 있다"고 말했다.
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