"다주택자 만기연장 불허…임차인 있으면 계약 종료까지 예외"
(서울=연합뉴스) 강류나 기자 = 금융위원회가 1일 다주택자 매물 출회를 압박하는 '가계부채 관리방안'을 발표하면서 대출규제를 완화할 필요성도 인정되지 않는다고 밝혔다.
가계대출 관리 강화로 실수요자들의 주택 마련이 어렵다는 지적도 나오지만 당분간은 엄격한 관리 기조를 유지해야 한다는 입장이다.
다주택자의 수도권·규제지역 내 아파트 주담대 만기연장을 불허하되, 토지거래허가제(토허제)상 실거주 의무를 무주택자에 한해 한시적으로 완화함으로써 해당 매물의 빠른 출회 및 거래를 유도하기로 한 점도 눈에 띄는 대목이다.
다음은 금융위 자료 및 전요섭 금융정책국장과의 일문일답을 정리한 내용.
-- 만기연장 제한을 적용받는 다주택자 기준이 뭔가.
▲ 소재지와 무관하게 주택을 2채 이상 보유한 개인이나 임대사업자를 의미한다.
-- 임차인이 있는 경우 대출 만기 연장 허용은 어디까지 가능한가.
▲ 원칙적으로는 발표일(4월 1일) 기준 유효한 임대차계약 종료일까지 허용된다. 다만 대책 내용을 인지하지 못했을 가능성 등을 고려해 대책 시행일(4월 17일) 이전까지 묵시적 갱신이 이뤄지거나 발표일부터 4개월 이내(올해 7월 31일) 종료되는 계약에 계약갱신청구권이 행사된 경우에는 갱신계약 종료일까지 연장이 가능하다.
-- 무주택자 한해 토허제상 실거주 의무를 일시 완화한 이유는.
▲ 토허구역 내 주택 취득 시 매수자가 4개월 내 해당 주택에 실거주해야 하므로 임대차계약 종료 4개월 전부터 주택 거래가 가능하다. 이 때문에 매물 출회가 지연되는 문제가 있었다. 보완 조치를 통해 즉각적으로 매물이 나올 수 있도록 유도했다.
-- 다주택자의 수도권 아파트 매물이 나와도 높은 가격으로 인해 실수요자 매입이 쉽지 않은데, 실수요자 대상 대출 완화는 고려하고 있지 않은가.
▲ 작년부터 이어진 대출 규제 강화로 고가 주택은 다량의 현금 소지자만 접근할 수 있다는 지적이 나오는 건 사실이다. 다만 고가 주택에는 대출을 완화할 필요는 없다고 생각한다. 과거처럼 다시 대출을 풀어주면 대출이 부동산 가격을 받쳐줬던 악순환 고리가 이어질 수 있기 때문이다. 서울 평균 거래 가격이 12억∼13억원인 것을 봤을 때, 서민층이나 생애 최초 주택 취득자는 15억 미만 주택을 매수 시 6억원을 대출받을 수 있다는 점도 감안하고 있다.
-- 만약 발표일 전날인 3월 31일에 다주택자가 만기 2년의 임대차 계약을 했다면, 사실상 2년 동안 갭투자가 가능한 건가.
▲ 맞다. 어제 임대차 계약을 했다면 2028년 3월 31일까지 대출 만기가 연장된다. (해당 매물에 대해) 올해 말까지 토지거래허가제 신청하는 경우 실입주 의무도 2028년 3월 31일까지 미뤄준다.
-- 입주권이나 이주비 대출, 분담금 대출도 만기 연장 불허 대출에 포함되는가.
▲ 대출 만기 연장 불허는 아파트에만 적용이 된다. 그 외에 나머지 입주권, 이주비, 중도금 대출은 적용 대상이 아니다.
-- 만기 일시상환 대출 규모(4조1천억원) 대부분은 임대사업자인가.
▲ 개인 다주택자 경우 대부분 분할 상환 대출로 바꿔 개인 다주택자의 일시상환대출 비중은 2%도 안 된다.
-- 증여받은 주택은 주택담보대출 만기연장 예외 대상으로 인정되는지.
▲ 증여는 불가피한 주택 취득으로 인정하기 어렵기 때문에 예외 인정 대상에서 제외했다.
-- 사업자대출 용도외 유용 적발 규모는 어느 정도고, 해당 문제에 대해서는 어떻게 대응한다는 건가.
▲ 2021년 이후 취급된 대출에 작년 7∼12월까지 총 2만 건을 점검했다. 이 중 용도외 유용 587억5천만원(127건)을 적발했다. 가계대출 약정 위반(2천982건) 중 추가주택 구입 금지를 위반한 사례는 2천945건이었다. 앞으로는 1차 적발 시 전 금융권의 가계대출, 사업자대출 등 모든 대출을 3년간 금지한다. 2차 적발은 10년으로 확대했고, 올해 2분기 내에 도입할 예정이다. 다만, 가계대출 제한은 점검준칙 개정 및 시행 후 신규 대출 적발 건부터 적용된다.
-- 이번에 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상 확대나 자본 규제 강화 방안이 포함되지 않은 이유는.
▲ 현재 DSR 적용대상을 확대하면 차주에 끼치는 영향을 분석하고 있고, 구체적인 내용은 추후 발표하겠다. 자본규제 방안도 오는 4월 주택신용보증 출연료 체계 개편에 따라 강화 방안을 검토할 예정이다.
newna@yna.co.kr
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