서울 도심 재개발 시장에서 실거주 의무가 없는 사업지가 새로운 투자 대안으로 부상하고 있다. 최근 강화된 토지거래허가제 영향으로 다수 지역에서 2년 실거주 조건이 붙으면서 투자 접근성이 낮아진 가운데, 일부 재개발 구역은 해당 규제를 피해 ‘틈새 투자처’로 주목받는 분위기다.
현재 서울 전역 상당수 아파트와 정비사업지는 토지거래허가 대상에 포함돼 매수 후 일정 기간 직접 거주해야 한다. 그러나 일반 민간 재개발 구역 가운데 관리처분계획 인가 이전 단계에 있는 지역은 상황이 다르다. 이들 구역은 조합원 지위 양도가 비교적 자유롭고, 실거주 의무도 적용되지 않아 투자 수요가 빠르게 유입되고 있다.
대표적으로 용산 일대 재개발 구역이 시장의 관심을 끌고 있다. 일부 구역은 이미 관리처분 인가를 받아 입주권 거래 시 실거주 요건이 발생했지만, 아직 해당 단계에 도달하지 않은 구역은 규제를 피할 수 있다.
실거주 의무 없는 재개발, 왜 투자자 몰리나
이로 인해 다가구·다세대주택을 중심으로 고가 거래가 이어지고 있으며, 수십억 원대 매물도 꾸준히 손바뀜이 이뤄지는 모습이다. 시장에서는 “거주 부담 없이 미래 입주권을 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 매력”이라는 평가가 나온다.
동작구 노량진 일대 역시 유사한 흐름을 보이고 있다. 동일한 뉴타운 내에서도 사업 단계에 따라 투자 여건이 달라지면서, 아직 관리처분 인가를 받지 않은 구역으로 매수세가 집중되는 양상이다.
최근 단독주택과 다가구주택이 잇따라 거래되며 가격이 빠르게 형성되고 있으며, 올해 들어 거래량도 눈에 띄게 증가했다. 특히 향후 대단지 아파트로 탈바꿈할 가능성이 높은 구역일수록 투자자들의 관심이 높다.
영등포 신길뉴타운과 서대문 북아현 일대도 비슷한 이유로 매수 문의가 이어지고 있다. 해당 지역들은 입지 경쟁력과 사업 기대감이 결합되며, 실거주 의무 없이 투자할 수 있는 몇 안 되는 선택지로 꼽힌다. 일부 투자자들은 전세를 유지한 채 장기간 보유하는 전략을 택하고 있으며, 향후 관리처분 인가 이후 발생할 규제 변화 이전에 진입하려는 움직임도 감지된다.
전문가들은 이러한 흐름이 당분간 지속될 가능성이 높다고 보고 있다. 규제가 강화될수록 예외 구간에 자금이 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 수밖에 없다는 분석이다. 특히 정비사업은 단계별로 규제 적용 여부가 달라지기 때문에, 투자 시점과 사업 진행 상황을 면밀히 따지는 것이 중요하다는 조언이 나온다.
다만 리스크도 존재한다. 재개발 사업 특성상 일정 지연 가능성이 상존하며, 장기간 자금이 묶일 수 있다는 점은 부담 요인이다. 실제로 일부 구역에서는 인허가 절차나 조합 내부 갈등으로 사업 속도가 늦어지는 사례도 적지 않다. 이에 따라 단순한 기대감만으로 접근하기보다 사업 안정성과 진행 단계, 입지 여건 등을 종합적으로 고려해야 한다는 지적이 나온다.
업계 관계자는 “실거주 의무가 없는 구역은 분명 매력적인 투자처지만, 결국 재개발은 시간과의 싸움”이라며 “수익을 기대하려면 장기적인 관점에서 접근해야 한다”고 말했다.
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