수도권 주택시장의 핵심 변수로 꼽히는 3기 신도시 공공분양 본청약이 본격적인 일정에 돌입한다.
민간 아파트 대비 크게 낮은 분양가를 내세우며 실수요자들의 관심이 빠르게 모이고 있지만, 실제 입주까지 상당한 시간이 필요한 만큼 단기적인 시장 안정 효과는 제한적일 것이라는 분석이 동시에 제기된다.
한국토지주택공사(LH)에 따르면 다음 달부터 고양창릉 S-01지구, 남양주왕숙2 A01·A03지구, 인천계양 A9지구 등 주요 지역에서 공공분양 본청약이 순차적으로 진행된다. 여기에 시흥하중, 인천가정2, 평택고덕 등까지 포함하면 전체 공급 규모는 총 3647가구 수준이다.
여기에 더해 사전청약 물량 일부가 본청약으로 전환될 가능성도 거론된다. 업계에서는 기존 사전청약 당첨자 중 약 20~30%가 청약을 포기하거나 이동할 것으로 보고 있다. 이를 반영하면 실제 공급 규모는 4000가구를 상회할 것으로 예상된다.
기존 3월 말로 예정됐던 일정은 제도 개편의 영향으로 약 한 달가량 늦춰진 것으로 사전청약 당첨자가 본청약 시점에 주택형을 선택할 수 있도록 관련 지침이 개정되면서 공급 일정이 조정됐다.
공급 주택은 전용면적 55~84㎡ 중심으로 구성되며 입주 시점은 2028년 6월부터 2029년 초까지 순차적으로 예정돼 있다.
시장에서는 이번 공급이 향후 매물 감소 흐름을 일부 완화할 수 있을지 주목하고 있다. 정부가 오는 5월 9일을 기점으로 양도소득세 중과 유예를 종료할 예정이어서 이후 매물 잠김 현상이 나타날 가능성이 제기되고 있기 때문이다.
무엇보다 수요자들의 관심을 끄는 핵심 요소는 분양가 경쟁력이다. 최근 민간 아파트 분양가가 지속적으로 상승하는 가운데, 공공분양은 상대적으로 낮은 가격 수준을 유지하고 있다.
가격 메리트에 수요 집중, 시장 안정 효과는 제한적
주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면 지난달 수도권 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3217만원 수준이다.
반면 이번 3기 신도시 공공분양 물량은 평균적으로 3.3㎡당 2000만원 이하로 책정될 것으로 알려졌다. 단순 비교만으로도 3.3㎡당 1000만원 이상 차이가 발생하는 구조다. 이를 전용 84㎡ 기준으로 환산하면 수억원대 가격 격차가 발생하게 된다.
이러한 가격 차이로 인해 시장에서는 이번 공공분양을 ‘로또 청약’으로 인식하는 분위기가 확산되고 있다. 특히 민간 분양가 상승 흐름이 이어질수록 공공분양의 상대적 매력은 더욱 부각될 가능성이 크다.
개별 단지 중에서는 남양주 왕숙2지구의 첫 본청약 단지인 ‘왕숙 아테라’가 대표적인 관심 대상으로 꼽힌다.
해당 단지는 전용 84㎡ 기준 분양가가 6억원 후반에서 7억원 초반 수준으로 예상되는데 인근 다산신도시 동일 면적 아파트 시세가 10억원을 웃도는 점을 감안하면 상당한 가격 경쟁력을 갖춘 것으로 평가된다.
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