노무현 정부 시절 수도권 주택 공급 확대와 집값 안정을 목표로 조성된 2기 신도시가 최근 지역에 따른 매매가 차이로 인해 주목받고 있다.
수도권 10곳과 지방 2곳에 걸쳐 개발된 2기 신도시는 판교와 동탄, 광교, 위례 등 주요 주거지로 성장했지만, 지역별로 상당한 격차가 발생하면서 집주인들의 희비 역시 교차하는 모양새다.
특히 2021년 부동산 상승기 당시 급등했던 가격을 현재까지 회복하지 못한 지역이 다수라는 점이 눈에 띈다. 부동산R114가 2020년부터 2026년까지 2기 신도시 아파트 가구당 평균 매매가격을 분석한 결과, 상승기 이후 시장 흐름이 신도시별로 크게 엇갈린 것으로 나타났다.
먼저 2020년에서 2021년 사이 집값 상승 폭을 보면 일부 지역에서는 급등세가 두드러졌다. 대표적으로 양주신도시는 2020년 평균 3억4429만원에서 2021년 5억9456만원으로 뛰며 약 72.7% 상승했다.
이는 같은 시기 다른 신도시들이 10~20%대 상승률을 기록한 것과 비교해 압도적인 수준이다. 양주신도시는 당시 1기와 2기 신도시를 통틀어 가장 높은 상승률을 기록하기도 했다.
그러나 2021년 고점 대비 올해 2월 평균 매매가격을 보면 2기 신도시 전체 평균은 9억6058만원에서 8억7647만원으로 하락했다. 이 시기에 매수한 수요자 입장에서는 아직 손실 구간에 머물러 있는 셈이다.
지역별로 더 자세하게 살펴보면 전 고점을 회복한 곳은 올해 2월 기준으로 판교와 위례 단 두 곳뿐인 것으로 나타났다. 판교는 2021년 대비 약 1억7000만원 상승했고, 위례 역시 약 8800만원 오른 것으로 확인됐다.
2기 신도시 집값 회복 ‘온도차’ 명확해
반면 동탄과 광교는 상승세를 보였음에도 불구하고 아직 이전 최고가를 완전히 회복하지 못했다. 다만 이들 지역은 고점 대비 격차가 4000만~5000만원 수준으로 비교적 적은 편이다.
무엇보다 양주신도시는 2021년 6억원에 근접했던 평균 매매가격은 올해 2월 기준 4억3795만원으로 낮아졌다. 상승기 당시 급등폭이 컸던 만큼 조정 폭도 크게 나타난 것으로 분석된다.
파주와 김포신도시 역시 전고점 회복을 위해서는 추가적인 상승 여력이 필요하며 현재 기준으로 약 1억원 이상의 가격 차이를 보이고 있다.
전문가들은 이러한 흐름이 단순한 시장 조정이 아니라 입지와 수요 구조의 차이에 따른 결과라고 분석한다. 2021년 상승기 이후 금리 인상과 경기 둔화로 시장이 침체되면서 강남권과 경부축 중심 지역으로 수요가 집중되는 현상이 더욱 강화됐다는 것이다.
즉, 일자리와 교통, 생활 인프라가 밀집된 지역은 가격 회복이 빠른 반면, 상대적으로 기반이 부족한 신도시는 회복 속도가 더딘 양극화 현상이 심해졌다는 설명이다.
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