부동산은 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말합니다. 사람의 거주지가 걸린 문제이니 만큼 개인 재산 중에서는 구매 밎 거래과정이 가장 복잡하고 까다로우며 가격도 어마어마합니다. 그만큼 대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나입니다. 그래서 비즈니스플러스는 최근 이슈 및 업계 동향에 대해 쉽게 풀어가드리려고 합니다. 그럼 요즘 부동산에 대해 하나하나씩 알아가볼까요. [편집자주]
이재명 대통령이 지난 24일 주요 선진국 도시와 한국의 주택 보유세를 비교한 기사를 공유하며 "저도 궁금했다"는 짧지만 묵직한 메시지를 던졌다. 대통령실은 "현황 소개 차원"이라며 확대 해석을 경계하고 있지만, 시장은 이를 단순한 궁금증으로 받아들이지 않는 분위기다. 부동산 가격 안정을 "정권의 성패가 달린 일"로 규정한 이 대통령의 평소 지론과 맞물려, 보유세 실효세율 정상화 논의가 본격화될 수 있다는 관측이 나온다.
우리나라 부동산 보유세의 구조는 한마디로 '역설'이다. 25일 토지자유연구소와 한국지방세연구원 등에 따르면, 한국의 보유세 실효세율(부동산 가액 대비 실제 내는 세금의 비율)은 2023년 기준 0.15% 수준이다. 이는 경제협력개발기구(OECD) 평균인 0.33%의 절반에도 못 미치는 수치다. 조사 대상 30개국 중 20위권에 머물러 있어, 국제적 기준에서는 '저세율 국가'에 해당한다.
하지만 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율이나 총조세 대비 비중을 보면 이야기가 달라진다. GDP 대비 보유세 비중은 1.0~1.23%로 OECD 평균(0.95~0.97%)을 상회한다. 총조세 대비 부동산 보유세 비중 역시 5.15%로 OECD 평균(3.75%)보다 훨씬 높다.
이러한 통계적 괴리는 한국의 부동산 가격이 경제 규모에 비해 지나치게 비정상적으로 높다는 것을 방증한다. 즉, 세율 자체는 낮지만 과세 대상이 되는 부동산의 몸집이 너무 크다 보니 전체 세수에서 차지하는 비중만 높아 보이는 '착시 현상'이 나타나고 있는 것이다.
이 대통령은 이날 국민의힘 안철수 의원을 향해 "개구리를 보호한다고 모기까지 보호해야 하는 것은 아니다"라는 날 선 비판을 내놓기도 했다. 이는 다주택 공직자를 부동산 정책 결정에서 배제하는 방침이 '주식 보유 공직자의 정책 배제'와 형평성이 맞지 않는다는 안 의원의 주장을 정면으로 받아친 것이다.
이 발언에는 현 정부의 핵심 경제 전략이 담겨 있다는 분석이다. 부동산 시장은 국민의 주거권이라는 공공재적 성격이 강한 반면, 주식 시장은 기업의 자금 조달과 국민의 자산 형성을 돕는 '생산적 투자'의 영역이라는 논리다.
강유정 대통령실 대변인이 "대한민국의 자산 구조를 부동산에서 주식 시장으로 이동시키기 위한 것"이라고 설명한 점도 맥을 같이 한다. 가계 자산의 70% 이상이 부동산에 묶여 있는 기형적인 구조를 깨지 않고서는 내수 활성화나 자본시장 선진화(밸류업)가 불가능하다는 판단이다.
실제로 강 대변인은 본인 소유의 용인 아파트를 최근 매도하며 '1주택자' 대열에 합류했다. 이는 정책 추진의 도덕적 명분을 확보하고 공직 사회 전반에 '다주택 처분' 압박을 가하는 신호탄으로 풀이된다.
보유세 실효세율은 2022년 0.18%에서 2023년 0.15%로 하락했다. 이는 전임 윤석열 정부가 추진했던 전방위적인 세부담 완화 조치의 결과물이다. 공시가격 현실화율 로드맵 폐기, 종부세 세율 인하 등이 맞물리며 보유세의 가격 조절 기능이 약화됐다는 것이 업계 전문가들의 시각이다.
나라살림연구소의 분석에 따르면, 지난 14년간 주택 보유세 실효세율은 0.114~0.174% 사이에서 요동쳤다. 토지나 건축물에 비해 변동 폭이 컸던 이유는 주택이 투기 수단으로 활용되면서 정부의 정책적 대응이 주택 시장에만 집중됐기 때문이다.
업계에선 이 대통령의 이번 언급이 당장 세율 인상으로 이어지지는 않더라도, '공시가격 현실화'나 '다주택자 중과세 유지' 등 기존의 규제 기조를 더욱 공고히 하는 계기가 될 것으로 보고 있다. 특히 하반기 공급 대책과 맞물려 수요 억제 측면에서 보유세 카드를 '마지막 수단'으로 언제든 꺼내 들 수 있다는 경고 메시지를 시장에 보낸 셈이다.
현재 부동산 시장은 금리 하향 조정 기대감과 공급 부족 우려가 맞물리며 수도권을 중심으로 다시 꿈틀대고 있다. 이 대통령이 "대한민국의 운명을 가르는 일"이라며 배수진을 친 만큼, 가격 상승세가 꺾이지 않을 경우 정부는 보다 강력한 보유세 개편안을 들고 나올 가능성이 높다.
다만 정치적 부담은 변수다. 조세 저항이 거센 보유세의 특성상 야권과의 협치 및 국민적 공감대 형성이 필수적이다. 강 대변인이 "최종적으로 검토할 사안"이라며 속도 조절에 나선 이유도 여기에 있다.
업계 관계자는 "정부의 향후 행보는 '부동산 자산의 금융 자산화'가 얼마나 속도를 내느냐에 달렸다"며 "주식 시장 활성화를 통해 부동산으로 쏠리는 유동성을 흡수하는 데 성공한다면 보유세 카드는 꺼내들지 않겠지만, 그렇지 못할 경우 '보유세 정상화'라는 명분은 설득력을 얻게 될 것"이라고 말했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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