한때 높은 수익성을 내세우며 ‘황금알을 낳는 거위’로 불렸던 생활형숙박시설(생숙)이 2027년 이행강제금 유예 종료를 앞두고 마피 매물이 속출하면서 우려를 자아내고 있다.
과거 투자 열풍을 일으켰던 생숙은 주거용 전환을 둘러싼 정책 혼선과 형평성 논란이 불거지면서 ‘수분양자의 무덤’이라는 오명까지 얻는 중이다.
현재 지방자치단체마다 생숙의 주거용 용도변경을 두고 상이한 입장을 보이면서 동일한 상황에 놓인 수분양자들 사이에서도 혼란이 커지고 있다.
일부 지역은 규제 완화에 적극적인 반면, 다른 지역은 여전히 엄격한 기준을 유지하고 있어 정책 일관성 부족이 문제로 지적된다.
이와 함께 최근 대법원 판결도 시장에 적지 않은 영향을 미치고 있다. 대법원은 생활형숙박시설을 분양하는 과정에서 ‘거주 가능’이라는 홍보가 있었더라도 계약서상 해당 시설이 생숙이라는 점을 인지했다면 계약금을 반환할 필요가 없다는 판단을 내렸다.
건설업계에서는 당시 분양 현장의 분위기를 고려하면 이러한 결과가 어느 정도 예견됐다는 시각을 보였다.
업계의 한 관계자는 “생숙 구조 자체가 오피스텔이나 아파트와 큰 차이가 없어 ‘규제를 받지 않는 주거 대체 상품’처럼 홍보된 경우가 많았다”라며 “수요자들 역시 주거 활용 가능성을 염두에 두고 계약한 사례가 대부분”이라고 설명했다.
실제로 직장인 A씨는 2022년 충남 천안 KTX천안아산역 인근 생숙을 약 7억원에 분양받았다고 털어놓았다. 당시 주변 아파트보다 분양가가 30% 이상 높았지만, SRT를 이용하면 동탄까지 20분 내 이동이 가능하고 향후 주거용 전환이 가능할 것이라는 기대 때문이었다.
생숙 규제 유예 종료 앞두고 혼란 가중돼
그러나 이후 규제 완화는 지연됐고 미분양 물량까지 발생하면서 현재 분양권 가격은 마이너스 프리미엄까지 속출하는 상황이다.
A씨는 “시행사 측에서 오피스텔 전환을 추진 중이지만 준공 전까지 완료되지 않으면 수천만 원의 이행강제금을 부담해야 한다”라며 “가격이 떨어졌지만 손실을 감수하고 매도하기도 쉽지 않다”라고 토로했다.
해당 단지는 최고 70층, 총 1162호실 규모의 대형 프로젝트로 당초 국제컨벤션센터 조성에 따른 외국인 수요를 겨냥해 개발이 시작됐다. 그러나 관련 산업 성장 속도가 기대에 미치지 못하면서 현재는 내국인 중심의 주거 수요 전환 기대감에 의존하는 상황이다.
인근 공인중개업소 관계자는 “시장 침체기에는 마이너스 프리미엄이 1억원까지 확대됐지만, 최근에는 다행히 오피스텔 전환 규제 완화 움직임 이후 손실 폭이 다소 줄었다”라며 “정부가 생숙과 지식산업센터의 용도변경을 일부 허용하는 방향을 검토하면서 시장 기대도 점차 살아나고 있다”고 전했다.
이에 따라 해당 단지 수분양자들은 협의회를 중심으로 용도변경을 추진 중이며 규제 완화 흐름에 맞춰 오는 4월 관련 신청을 진행할 계획인 것으로 알려졌다. 다만 정책 방향과 지역별 대응이 여전히 엇갈리고 있어 향후 시장 흐름은 불확실성이 지속될 전망이다.
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