'내 집 마련'의 필승 전략으로 통하던 주택청약종합저축(청약통장)이 찬밥 신세로 전락하고 있다. 고금리와 공사비 급등 여파로 분양가가 주변 아파트 시세를 훌쩍 뛰어넘는 '가격 역전' 현상이 고착화되면서다. 여기에 강력한 대출 규제까지 더해지며 가점이 낮은 청년층을 중심으로 "차라리 급매나 경매를 노리겠다"는 이탈 행렬이 가속화하고 있다는 분석이다.
18일 주택도시보증공사(HUG)와 업계 등에 따르면, 올해 전국에서 분양된 민간 아파트 24개 단지 중 19곳(79.1%)의 3.3㎡당 평균 분양가가 해당 지역의 최근 2년 내 입주한 아파트 시세를 넘어섰다. 특히 이 가운데 14곳(58.3%)은 인근 시세보다 무려 20% 이상 높은 가격에 공급됐다.
서울 서대문구 '드파인 연희'의 경우 3.3㎡당 분양가가 4707만원으로 책정됐다. 이는 지역 평균 분양가보다 약 18%, 최근 입주 아파트 평균 시세보다는 약 27% 높은 수준이다. 강서구 '래미안 엘라비네' 전용면적 84㎡ 역시 최고가가 18억4800만원에 달해 인근 구축 아파트의 실거래가를 크게 웃돌았다. 과거 당첨만 되면 수억원의 시세 차익을 보장받던 '로또 청약' 공식이 완전히 깨진 셈이다.
이같은 고분양가의 핵심 원인으로는 공사비 급등이 지목된다. 토지 가격 상승과 더불어 원자잿값, 인건비, 금융비용(PF 금리)이 동시에 오르면서 건설 원가가 천정부지로 치솟았다.
HUG에 따르면 올해 1월 기준 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 5264만원으로, 불과 1년 전(4405만원)보다 19.5% 급등했다. 특히 재건축·재개발 사업지의 경우, 공사비 증액에 따른 조합원 분담금을 줄이기 위해 일반 분양가를 최대한 높게 책정할 수밖에 없는 구조적 한계가 분양가 상승을 더욱 부추기고 있다는 지적이다.
청약의 '가격 경쟁력'이 사라지자 청약통장 가입자 수도 눈에 띄게 줄고 있다. 한국부동산원에 따르면 전체 청약통장 가입자는 2025년 1월 2697만9374명에서 올해 1월 2613만2752명으로 1년 만에 약 84만명 감소했다.
주목할 점은 가입 기간 3~5년 사이의 중간 단계 가입자들이 같은 기간 464만4268명에서 314만495명으로 150만명 넘게 급감했다는 사실이다. 이는 상대적으로 가점이 낮아 당첨 확률이 떨어지는 상황에서, 분양가마저 시세를 추월하자 청년층이 가장 먼저 '통장 해지'라는 실력 행사에 나선 것으로 풀이된다.
청약 시장의 온기 저하는 지방에서 더욱 뚜렷하게 나타나고 있다. 최근 1년간 가입자 감소 폭이 가장 컸던 지역은 광주(-2.0%)였으며 대구(-1.7%), 대전(-1.4%), 부산(-1.3%) 등이 뒤를 이었다. 반면 수도권은 서울(-0.7%), 경기(-0.9%) 등으로 상대적으로 완만한 감소세를 보였다.
지방의 경우 미분양 적체가 심화되면서 청약통장의 실질적 가치가 바닥을 치고 있다. 올해 1월 기준 지방 광역시 미분양 아파트는 1만7568가구로 전국 미분양의 26%를 차지한다. 대구 등 일부 지역에서는 신규 분양 자체가 급감하며 '공급 절벽'과 '미분양 늪'이 동시에 발생하는 악순환에 빠졌다는 분석이다.
업계에선 당분간 청약 시장이 철저한 '양극화' 기조를 보일 것으로 전망한다. 시세 차익 기대감이 낮아진 만큼, 입지적 장점이 확실하거나 분양가 상한제가 적용되는 일부 단지로만 수요가 쏠리는 '선별적 청약' 현상이 뚜렷해질 것이라는 관측이다.
일각에서는 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제가 청약 시장 회복의 걸림돌이 되고 있다고 지적한다. 분양가는 치솟는데 대출 문턱은 여전히 높아 서민들이 청약을 통해 내 집을 마련하기가 불가능해졌다는 것이다.
업계 관계자는 "분양가 상승 속도를 정책이 따라가지 못하면서 청약통장이 무용지물이라는 인식이 확산되고 있다"며 "실수요자들을 시장으로 유인하기 위해서는 분양가 적정성 검토와 함께 생애 최초 구매자에 대한 과감한 금융 지원책이 병행되어야 한다"고 말했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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