[뉴스로드] 올해 서울 공동주택(아파트·연립·다세대) 공시가격이 평균 18.67% 오르며 5년 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 강남3구(서초·강남·송파)와 한강변 이른바 ‘한강벨트’ 지역은 공시가격이 20% 이상 뛰어 고가 아파트의 경우 보유세 부담이 40~50% 이상 늘어날 것이란 전망이 나온다.
국토교통부는 17일 “올해 1월 1일 기준으로 조사·산정한 공동주택 약 1천585만가구의 공시가격(안)에 대해 18일부터 다음 달 6일까지 20일간 소유자 열람 및 의견 청취 절차를 진행한다”고 밝혔다. 공시가격은 개별 주택의 시세에 현실화율 69%를 곱해 산출했으며, 현실화율은 지난해와 동일하게 동결됐다. 즉 지난해 1년간의 시세 변동분만 반영된 셈이다.
전국 공동주택 공시가격은 작년보다 평균 9.16% 상승했다. 이는 2024년 1.52%, 2025년 3.65%보다 크게 높은 수준으로, 2022년(17.20%) 이후 가장 큰 폭의 상승이다. 국토부는 “서울 일부 지역 고가 아파트 가격 급등이 평균 상승률을 끌어올렸다”고 설명했다.
서울은 전국에서 유일하게 전국 평균을 웃도는 상승률을 보였다. 올해 서울 공동주택 공시가격은 작년보다 18.67% 올라, 지난해(7.86%)의 두 배가 넘는 상승폭을 기록했다. 부동산 시장이 과열됐던 2021년(19.91%) 이후 최고치이자, 2005년 공동주택 공시제도 도입 이후 세 번째로 높은 상승률이다. 역대 최고는 이른바 ‘버블 세븐’(강남·서초·송파·목동·분당·평촌·용인) 지역 집값이 급등했던 2007년의 28.40%다.
눈에 띄는 점은 현실화율이 동결됐음에도 공시가격 상승률이 시세 상승률을 크게 웃돌았다는 점이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격 상승률은 8.98%, 실거래가 기준 상승률은 13.49%였지만, 공시가격은 이보다 높은 18.67%가 반영됐다. 이에 따라 세 부담이 예상보다 더 가파르게 늘어날 것이란 우려가 커지고 있다.
서울 내부에서도 지역별 온도차가 뚜렷하다. 고가 아파트가 밀집한 강남3구의 공시가격 상승률은 평균 24.7%로, 서울 전체 평균을 크게 상회했다. 강남구는 26.05%, 송파구 25.49%, 서초구 22.07% 각각 상승했다.
강남3구와 함께 지난해 집값이 크게 오른 ‘한강벨트’ 8개 자치구(성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포)의 공시가격도 평균 23.13% 올랐다. 성동구는 29.04%로 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했고, 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 마포구(21.36%) 등도 대부분 20%를 웃돌았다. 영등포구 역시 18.91%로 높은 수준이다.
반면 이들 고가 지역을 제외한 나머지 14개 자치구의 평균 상승률은 6.93%에 그쳤다. 도봉구(2.07%), 강북구(2.89%), 금천구(2.80%), 중랑구(3.29%) 등 외곽 지역은 공시가격 변동률이 낮아 보유세 부담이 전년과 비슷한 수준에 머물 것으로 보인다. 서울 안에서도 지역 간 세 부담 격차가 한층 벌어지는 양상이다.
서울을 제외한 나머지 시·도의 공동주택 공시가격은 평균 3.37% 상승하는 데 그쳤다. 상승률 상위 5개 지역은 경기(6.38%), 세종(6.29%), 울산(5.22%), 전북(4.32%) 순이었다. 반면 제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%), 충남(-0.53%), 강원(-0.45%), 전남(-0.24%), 인천(-0.10%) 등 8개 시·도는 공시가격이 오히려 하락했다. 서울과 비서울, 수도권과 지방 간의 시장 온도 차가 공시가격에도 고스란히 반영된 셈이다.
공시가격 12억원을 넘는 고가 공동주택은 크게 늘었다. 종합부동산세 부과 기준(1세대 1주택자 기준)인 공시가격 12억원 초과 주택은 전국적으로 48만7천362가구로 집계됐다. 지난해 31만7천998가구에서 16만9천364가구(53.3%) 증가했다. 이 가운데 약 85.1%인 41만4천896가구가 서울에 몰려 있는 것으로 나타났다.
서울에서 공시가격 12억원 초과 공동주택이 가장 많은 곳은 강남구(9만9천372가구)로, 이어 송파구(7만5천902가구), 서초구(6만9천773가구), 양천구(2만8천919가구), 성동구(2만5천839가구) 순이었다. 증가 폭으로는 송파구가 1만8천821가구 늘어 가장 컸고, 강동구(1만6천362가구), 성동구(1만5천378가구), 강남구(1만5천327가구), 양천구(1만3천801가구) 등도 크게 증가했다. 반면 강북구, 도봉구, 노원구, 금천구, 관악구 등은 공시가격 12억원을 넘는 공동주택이 한 채도 없는 것으로 집계돼, 지역 간 자산 격차가 공시가격 통계에서도 재확인됐다.
국토부와 부동산업계는 공시가격이 20% 이상 급등한 강남 및 한강벨트권 아파트 보유자의 경우, 이를 기반으로 산정되는 재산세와 종부세 등 보유세가 올해 40~50%대까지 늘어날 수 있을 것으로 보고 있다. 다만 실제 세 부담은 정부의 세율·공정시장가액비율 조정, 각종 공제 적용 등에 따라 달라질 수 있다.
올해 공동주택 공시가격은 18일부터 ‘부동산 공시가격 알리미’와 해당 주택 소재지 관할 시·군·구청 민원실에서 열람할 수 있다. 공시가격에 이견이 있는 소유자는 다음 달 6일까지 온라인 또는 서면으로 의견을 제출할 수 있다.
국토부는 의견 청취와 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월 30일 공동주택 공시가격을 최종 공시할 예정이다. 이후 5월 29일까지 이의신청을 받아 재검토·심사한 뒤, 필요 시 조정해 6월 26일 최종 조정 공시한다. 공시가격은 재산세·종부세는 물론 건강보험료, 기초연금, 각종 복지 수급 자격 등에도 폭넓게 활용되는 만큼, 전문가들은 “특히 공시가격이 크게 오른 지역의 주택 보유자는 열람 기간 동안 자신의 공시가격을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다”고 조언한다.
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