전국 아파트 분양가가 계속해서 상승하는 분위기 속, 강서구 마곡지구에 파격적인 2억 원대 공공분양 아파트가 공급될 예정이라 관심이 모이고 있다.
서울 강서구 마곡동에 들어설 계획인 '마곡지구 17단지'는 서울주택도시공사(SH)가 추진하는 공공분양 단지다. 해당 단지는 ‘마곡지구 10-2단지’라는 이름으로 사전청약이 진행된 곳으로 이후 본청약 절차를 통해 공급이 이어진다.
단지 규모는 총 577가구로 이 가운데 본청약을 통해 공급되는 물량은 381가구다. 전용면적 기준으로는 59㎡가 355가구, 84㎡가 26가구로 구성됐다.
공급 방식은 사전청약 당첨자에게 우선 공급되는 175가구를 제외하고, 특별공급 162가구와 일반공급 44가구로 나뉜다. 후분양 방식으로 진행되는 만큼 입주는 비교적 빠르게 이뤄질 예정이며 계획상 입주 시점은 올해 8월이다.
입지 측면에서 보면 교통 여건은 비교적 양호한 편으로 평가된다. 단지는 서울 지하철 5호선 송정역과 마곡역 사이에 위치해 있다. 인근 버스 노선도 다양하게 운영되고 있어 대중교통 접근성이 나쁘지 않은 편이다.
또한 서울 지하철 9호선과 공항철도를 함께 이용할 수 있는 지역이어서 여의도, 강남, 서울역, 인천국제공항 등 주요 업무지구로 이동하기도 비교적 수월하다.
무엇보다 분양가는 주변 시세와 비교하면 매우 낮은 수준으로 책정돼 실수요자들의 관심을 받고 있다. 전용면적 59㎡는 약 2억9000만원에서 3억4000만원 사이에서 공급될 예정이며 전용 84㎡의 경우 약 4억원에서 4억5000만원 수준으로 알려졌다.
이러한 가격은 인근 아파트 시세와 비교해도 파격적인 수준으로 합리적이다. 맞은 편에 위치한 ‘마곡엠밸리9단지’, ‘마곡13단지 힐스테이트마스터’ 등과 비교할 때 전용 59㎡ 기준 최근 거래가는 15억원에 가까운 수준을 형성하고 있다.
주변 아파트 시세와 10억 원 넘게 차이 나
단순 비교만으로도 무려 10억원 이상 가격 격차가 발생하는 셈이다. 다만 분양가격이 이처럼 낮게 책정된 이유는 이 단지가 토지임대부 방식으로 공급되기 때문이다.
토지임대부 주택은 토지 소유권을 공공이 보유하고 건물만 분양받는 구조이기에 입주자는 건물에 대한 소유권을 갖게 되지만 토지는 임대 형식으로 이용하게 된다.
이러한 이유로 인해 입주자는 매달 토지 임대료를 별도로 납부해야 한다. 전용 59㎡ 기준 월 임대료는 약 66만원 수준이며 전용 84㎡는 약 95만원 정도다. 일반 아파트에서는 발생하지 않는 추가 비용이라는 점에서 고려가 필요한 부분이다.
다만 임대료 부담을 줄일 수 있는 방식도 마련돼 있다. 토지 임대료의 최대 60%까지 보증금 형태로 전환이 가능하다. 예를 들어 전용 59㎡의 경우 전환이율 2.18% 기준으로 약 2억1900만원을 보증금으로 추가 납부하면 월 임대료를 약 26만원 수준까지 낮출 수 있다.
이에 일부 실수요자들 사이에서는 서울에서 신축 아파트를 비교적 낮은 가격에 마련할 수 있다는 점을 장점으로 꼽으며 실거주만을 목적으로 한다면 최적의 선택지로 검토할 수 있다는 의견이 나오고 있다.
반면 토지임대부 주택이 갖는 구조적 한계도 존재한다. 토지 소유권이 개인에게 이전되지 않기 때문에 장기적인 자산 가치 측면에서는 일반 아파트와 차이가 있을 수 있다는 지적이다.
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