대한민국 1세대 의류 상권으로 불리던 서울 송파구 문정동 로데오거리 일대가 대형 복합쇼핑몰 등장과 오프라인 유통 침체의 여파로 빠르게 쇠락하고 있다. 1990년대 초 의류 매장이 밀집하며 형성된 이 상권은 한때 전국 의류 상인과 소비자들이 몰려드는 대표적인 패션 상권으로 이름을 알렸지만, 최근에는 방문객이 크게 줄어들며 '의류 특화 상권'이라는 정체성마저 흔들리고 있다는 평가가 나온다.
최근 문정로데오상점가 일대는 넓은 상권 규모가 무색하게 한산한 모습을 유지하고 있다. 동남로 일대 프랜차이즈 의류 매장 주변에만 일부 방문객이 눈에 띄었을 뿐 문정근린공원 방향 남녀 의류 및 골프웨어 밀집 거리에서는 인적을 찾기 어려웠다. 거리 곳곳에는 음식점과 카페 등 타 업종 점포가 섞여 있었다. 로데오거리라는 상권의 존재를 알리는 것은 가로등에 걸린 현수막 정도에 불과했다.
상권 침체는 통계 지표로도 확인된다. 서울시 상권분석서비스에 따르면 지난해 3분기 기준 해당 상권의 점포당 월평균 매출액은 약 1036만원으로 전년 동 분기 약 1383만원 대비 25.1% 감소했다. 호황기에 약 350개에 달했던 점포 수 역시 92개로 급감하며 상권 규모가 위축됐다.
상권 쇠퇴가 본격화된 시점은 2017년 인근 장지역 일대에 '현대시티몰'이 들어서면서부터다. 문정역에서 불과 한 정거장 거리에 대형 상업시설이 설립되면서 고객 이탈이 가속화됐다. 유니클로, 타임 등 기존 로데오거리를 지키던 주요 브랜드들이 복합쇼핑몰로 대거 이전하며 상권에 균열이 가기 시작했다.
여기에 버팀목 역할을 하던 '골프웨어' 업종마저 타격을 입으며 상권의 쇠퇴를 앞당겼다. 프랜차이즈 이탈 후 단골 고객 위주로 명맥을 유지해 온 골프웨어 매장들은 코로나19 이후 지속된 경기 침체와 2024년 법인카드 사용 규제 강화가 맞물리며 매출이 크게 줄었다. 핵심 소비층의 지출이 위축되면서 상권 전반의 회복 동력이 상실됐다는 분석이 나온다.
상권 침체의 여파는 부동산 가치 하락으로 직결됐다. 의류 점포 폐업 후 높은 보증금을 감당할 새 임차인을 구하기 어려워지자 건물주들이 임대료를 낮춰 타 업종 유치에 나선 결과다. 인근 공인중개사는 "로데오거리 상가의 월 임대료는 대형 매장 기준 평균 4000만원에서 2000만원으로, 소형 매장은 400만원에서 200만원으로 50%가량 하락했다"며 "과거 1억 원대에 달하던 보증금 역시 2000만~3000만원 선으로 급락했다"고 밝혔다.
공실 장기화에 따른 임대료 하락은 상권의 성격마저 변화시키고 있다. 수익성 악화를 우려한 건물주들이 임대료를 대폭 낮춰 상대적으로 단가가 낮은 외식 업종을 유치하면서, 의류 매장이 철수한 자리를 식당과 카페가 채우고 있다. 한 남성복 점포 상인은 "의류 매장이 밀집해야 시너지 효과가 나는데 이제는 로데오거리의 특색이 옅어졌다"며 "방문객이 없는 의류 상점들과 달리 음식점에는 수요가 있어 상권 중심축이 외식업으로 넘어가는 분위기다"고 설명했다.
대면 영업의 한계에 직면한 현장 상인들은 네이버쇼핑 등 온라인 커머스로 사업 구조를 전면 재편하고 있다. 방문객 발길이 끊기면서 사실상 온라인이 주 매출처로 굳어졌기 때문이다. 로데오거리에서 10년 이상 의류 매장을 운영한 한 상인은 "오프라인 손님이 80%가량 급감해 하루 2~3명 남짓 방문하는 실정이다"며 "오프라인 영업만으로는 매장 유지가 불가능해 온라인 판매 쪽으로 활로를 찾고 있다"고 말했다.
전문가들은 침체된 상권을 살리기 위해 지자체의 실효성 있는 대책이 시급하다고 지적한다. 이은희 인하대 소비자학과 교수는 "온라인 쇼핑의 증가와 트렌디한 공간을 선호하는 소비 성향 변화가 상권 쇠퇴의 주요 원인이다"며 "상권이 진부해져 소비자의 발길이 끊긴 만큼 단순한 온누리상품권 지급의 수준을 넘어 거리 조성 사업 등 특정 상권을 겨냥한 지자체의 실효성 있는 투자가 진행돼야 한다"고 강조했다.
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