[뉴스컬처 이준섭 기자] tvN 드라마 '대한민국에서 건물주 되는 법'은 제목부터 노골적이다. 누구나 한 번쯤 상상해 본 ‘건물주’라는 꿈을 정면으로 꺼내 들었다. 극 중 인물들은 낡은 건물과 땅, 그리고 보이지 않는 정보와 권력을 둘러싸고 치열한 싸움을 벌인다.
극중 하정우가 연기하는 기수종은 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)로 꼬마빌딩을 매입해 건물주가 됐지만, 곧 감당하기 어려운 빚에 짓눌리는 생계형 건물주다. 건물과 가족을 지키기 위해 아내와 함께 가짜 납치극에 가담하면서 사건은 예측하기 어려운 방향으로 흘러간다.
이러한 설정은 최근 한국 부동산 시장에서 나타난 ‘영끌 건물주’ 현상을 그대로 반영하고 있다. 건물 한 채를 손에 넣기 위해 대출을 최대한 끌어오고, 이후 임대 수익과 시장 흐름에 삶이 좌우되는 투자 구조다.
극적인 사건과 범죄가 얽히는 이야기와 달리 현실에서 건물주가 되는 길은 훨씬 더 계산적이다. 금융, 입지, 시간이라는 세 가지 요소가 맞물려야 한다. 한국 부동산 시장에서 ‘건물주’라는 말은 막대한 자산 규모보다 지속적인 임대 수익을 만들어내는 구조를 의미한다.
첫 번째 조건은 현금흐름이다. 한국 상업용 부동산 시장에서 건물을 매입할 때 대부분 투자자는 자기 자본과 대출을 함께 활용한다. 핵심은 대출 규모가 아니라 임대료로 금융 비용을 감당할 수 있는 구조다. 임대료가 이자 비용을 넘어서는 순간 건물은 보유 자산을 넘어 현금 창출 장치로 작동한다.
두 번째는 입지다. 서울을 비롯한 수도권에서 상가 건물의 가치는 건물 자체보다 토지와 상권이 좌우한다. 지하철역 접근성, 유동 인구 규모, 배후 주거지, 향후 개발 계획이 맞물린 지역일수록 장기 수익률이 높다. 부동산 시장에서 “건물은 낡아도 상권은 늙지 않는다”는 말이 반복되는 이유다.
세 번째는 시간이다. 한국의 많은 건물주들은 단기간 시세 차익보다 장기 보유 전략을 선택한다. 임대료 상승과 토지 가치 상승이 동시에 작동하기 때문이다. 특히 재개발이나 도시 정비 사업이 예정된 지역에서는 시간이 곧 자산 가치 상승으로 이어진다.
드라마 속 기수종의 ‘영끌 건물주’ 설정은 이런 시장 구조의 위험성을 드러낸다. 대출을 기반으로 한 부동산 투자는 금리와 공실률에 따라 수익 구조가 급격히 흔들릴 수 있다. 임대 수익이 금융 비용을 감당하지 못하는 순간 건물은 자산이 아니라 부담이 된다.
또 하나 중요한 변수는 리모델링과 가치 상승 전략이다. 오래된 상가 건물을 매입해 외관을 개선하고 업종 구성을 재배치하면 임대료를 끌어올릴 수 있다. 상업용 부동산 투자자들 사이에서는 이를 ‘밸류 애드(Value-add)’ 전략이라고 부른다.
세금 역시 건물주 전략의 핵심 변수다. 취득세와 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금 구조는 투자 수익률을 크게 좌우한다. 일부 투자자들이 법인을 통해 건물을 보유하는 이유도 세금 구조와 관련이 깊다.
현실에서 건물주가 되는 길은 드라마보다 훨씬 더 재무적 판단에 가깝다. 은행 대출 조건, 임대 수익률, 상권 변화, 도시 개발 계획까지 숫자로 계산해야 한다.
시장 환경 역시 중요한 변수다. 금리가 오르면 대출 부담이 커지고, 소비 침체가 이어지면 상가 공실이 늘어난다. 최근 상업용 부동산 투자자들이 가장 경계하는 위험 요소도 공실률이다.
그럼에도 한국 사회에서 건물주라는 목표는 여전히 강력하다. 주식이나 가상자산과 달리 눈에 보이는 실물 자산이라는 점 때문이다. 여기에 매달 들어오는 임대료라는 현금 흐름이 더해진다.
드라마가 보여주는 하정우의 ‘영끌 건물주’는 한 개인의 위기 서사이면서 동시에 한국 사회의 부동산 욕망을 압축한 장면이다. 집과 건물은 거주 공간을 넘어 자산과 계층을 가르는 상징으로 기능해 왔다.
'대한민국에서 건물주 되는 법'은 욕망의 구조를 스릴러 형식으로 비춘다. 건물을 소유한다는 행위가 곧 안정과 성공을 의미하는 사회적 인식, 그리고 그 과정에서 발생하는 금융 위험과 인간 관계의 균열을 동시에 드러낸다.
결국 드라마는 건물주라는 꿈은 한국 사회에서 여전히 강력하지만, 그 꿈을 떠받치는 구조 역시 냉혹한 시장 논리 위에 놓여 있다는 메시지를 던진다. 욕망의 서사는 드라마 속에서 극적으로 펼쳐지지만, 그 배경이 되는 현실의 계산은 오늘도 도시 곳곳에서 현실의 투자 전략으로 이어지고 있다.
뉴스컬처 이준섭 rhees@nc.press
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