서울 아파트 시장에서 ‘15억 원 이하’ 가격대가 새로운 거래 중심으로 떠오르고 있다. 고가 아파트 거래가 주춤한 사이 상대적으로 대출 규제가 덜한 이 가격대에 실수요가 몰리면서 급매물이 나오면 곧바로 계약으로 이어지는 사례가 잇따르고 있다.
최근 부동산 중개업소와 시장 관계자들에 따르면 서울 일부 단지에서는 시세보다 1억~2억 원 낮은 매물이 등장하자마자 매수 문의가 폭주하는 모습이 나타나고 있다. 특히 동작구와 관악구, 성북구 등 중저가 아파트가 많은 지역에서는 집을 보기 위해 대기 순번을 정해 방문하는 이른바 ‘오픈런’ 현상까지 나타난다.
한 중개업소 관계자는 “가격이 조금만 싸게 나오면 매수 희망자들이 동시에 몰려 하루 만에 계약이 성사되는 경우가 많다”며 “먼저 집을 본 사람이 계약하는 분위기”라고 전했다. 이처럼 중저가 아파트로 수요가 몰리는 가장 큰 이유는 대출 규제 때문이다.
대출 규제가 만든 ‘15억 가격대’ 쏠림
정부는 규제지역에서 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도를 차등 적용하고 있는데, 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능하다. 반면 15억 원을 초과하면 대출 한도가 4억 원 또는 2억 원 수준으로 줄어들어 실수요자 입장에서는 자금 마련이 쉽지 않다. 이 때문에 비교적 대출 여력이 확보되는 가격대에 수요가 집중되는 ‘풍선효과’가 나타나고 있다는 분석이다.
실제로 거래 통계에서도 이러한 흐름이 확인된다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과 서울 아파트 거래 가운데 15억 원 이하 비중은 최근 80%를 훌쩍 넘어섰다. 일부 시기에는 거래 10건 가운데 9건이 이 가격대에서 이뤄질 정도로 쏠림 현상이 강하게 나타났다.
반면 강남권이나 용산 등 고가 아파트가 밀집한 지역에서는 매물이 쌓여도 거래 속도가 상대적으로 느린 모습이다. 대출 규제로 인해 매수 여력이 제한되면서 현금 동원력이 큰 일부 수요자 중심으로만 거래가 이뤄지는 양상이다. 전문가들은 이러한 현상이 시장 구조 자체를 바꾸고 있다고 보고 있다.
부동산 업계에서는 이 같은 흐름을 ‘가격대 재편’으로 해석한다. 과거에는 지역별 입지에 따라 시장이 움직였다면 최근에는 대출 가능 여부를 기준으로 거래가 형성되고 있다는 것이다. 실제로 중저가 단지가 밀집한 서울 외곽 지역에서는 거래가 빠르게 늘고 있으며 일부 단지는 단기간에 가격이 오르는 ‘키 맞추기’ 현상도 나타나고 있다.
전문가들은 당분간 이러한 흐름이 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 대출 규제가 유지되는 한 실수요자들은 자금 조달이 가능한 가격대를 중심으로 매수 전략을 세울 수밖에 없기 때문이다.
부동산 연구기관 관계자는 “현재 서울 주택 시장은 고가 주택과 중저가 주택이 서로 다른 흐름을 보이는 이중 구조로 재편되고 있다”며 “특히 15억 원 이하 시장은 실수요가 중심이기 때문에 매물이 나오면 빠르게 소진되는 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 분석했다.
결국 서울 아파트 시장의 관심은 ‘어디에 있느냐’보다 ‘얼마냐’로 옮겨가고 있다. 시세보다 1억~2억 원만 낮게 나와도 매수 경쟁이 붙는 상황에서, 15억 원 이하 아파트가 사실상 서울 부동산 시장의 핵심 거래 구간으로 자리 잡았다는 평가가 나온다.
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