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[프라임경제] 서울 아파트 시장에서 '이른바 국민평형' 전용 84㎡대 거래 지형이 1년 새 달라진 것으로 나타났다.
겉으로는 강남3구·비강남권 모두 실거래 평균 평당가가 낮아진 모습이지만, 내용을 들여다보면 단순 가격 하락만으로 해석하기 어려운 흐름이 포착되고 있다. 고가 거래 비중은 줄고, 상대적으로 접근 가능한 가격대 거래는 늘어나면서 평균값 자체가 재조정되는 양상이다. 서울 아파트 시장을 볼 때 절대 가격 수준 못지않게 실제 거래가 어느 구간에서 이뤄졌는지를 함께 봐야 한다는 점이 다시 부각되고 있다.
부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료 토대로 2025년 2월과 2026년 2월 서울시 아파트 국평 평균 평당가를 비교한 결과, 강남3구 평균 평당가(9635만원→8432만원)는 12.5% 낮아졌다. 같은 기간 강남3구 외 지역(4632만원→4143만원) 역시 10.6% 하락했다.
이번 조사는 전용면적 84㎡ 이상 85㎡ 미만 아파트 대상으로 1평을 3.3㎡로 환산해 매매가를 평으로 나눈 값이다. 주택시장 '대표 면적' 국민평형 기준으로 강남과 비강남 모두 평균 평당가가 내려갔다는 점은 시장 온도 변화가 일부 지역에만 국한되지 않았음을 대변하고 있다.
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이런 변화 배경에는 거래가격대 재편이 자리한 것으로 풀이되고 있다.
강남3구에서는 '20억 초과~30억 이하' 구간 실거래 비중이 지난해 2월 43.1%에서 올해 2월 23.3%로 19.7%p 줄었다. 20억 초과 구간 전체 비중(65.6%→41.7%) 역시 23.9%p 축소됐다. 반면 '10억 초과~20억 이하' 구간 비중의 경우(33.2%→53.3%) 20.2%p 늘었다. 강남권 국평 시장에서 거래 중심이 초고가 구간에서 한 단계 낮은 가격대로 이동한 셈이다.
강남3구 외 지역도 이와 크게 다르지 않았다. 이들 지역에서는 '10억 초과~20억 이하' 거래 비중(56.0%→41.6%)이 14.4%p 줄어든 반면 '10억 이하' 거래의 경우(39.5%→55.2%) 15.6%p 늘었다. 서울 외곽 또는 비강남권 국평 시장에서 상대적으로 낮은 가격대 거래가 더 큰 비중을 차지하면서 평균 평당가 역시 함께 내려간 것이다.
업계 관계자는 "이런 분위기는 최근 실수요 중심 거래가 보다 보수적 가격 구간에 머무르는 흐름과도 맞닿았다"라며 "시장 전반 상승 기대가 강하게 작동하는 국면이 아닌, 거래 성사 가능성이 높은 가격대에서 매매가 집중되는 흐름이 강화됐다"라고 바라봤다.
자치구별로 보면 지역 간 차이도 분명하게 드러났다.
국평 평균 평당가 하락률이 가장 큰 곳은 종로구로, 2025년 2월 7060만원에서 2026년 2월 4717만원으로 33.2% 낮아졌다. 이어 △마포구 19.2%(6233만원→5037만원) △서초구 16.5%(1억1890만원→9930만원) △양천구 13.1%(4707만원→4089만원) △강남구 5.0%(1억103만원→9596만원) △서대문구 2.4%( 4436만원→4331만원)씩 하락했다. 지역별로 하락률 차이는 있었지만, 서울 전역에서 거래가격대 조정이 동시에 진행된 흔적이 확인된다는 점에서 의미가 있다.
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물론 그렇다고 강남권 '가격 우위가 약해졌다'라고 판단하긴 어렵다.
올 2월 기준 서울시 아파트 국평 평균 평당가가 가장 높은 지역은 서초구(9930만원)이며, 그 뒤를 이어 △강남구(9596만원) △송파구(7925만원) 순이다. 거래구조 변화로 평균값이 낮아졌지만, 서울 내 최고가 권역이 여전히 강남3구라는 점은 변하지 않았다. 즉 서울 아파트 시장이 '일률적으로 약세로 돌아섰다'라는 판단하기 보다는 고가 거래 비중 축소와 가격대별 거래 재배치가 평균 평당가에 반영된 결과로 풀이된다.
다방 관계자는 "최근 1년간 강남3구에서 20억원 초과 아파트 거래 비중이 급감한 반면, 강남3구 외 지역에서는 10억원 이하 거래 비중이 과반 이상으로 확대됐다"라며 "거래 금액대별 비중 변화 및 수급 상황 등 다양한 요인이 복합적으로 작용해 강남3구와 그 외 지역 국평 평당가가 동반 하락했다"라고 분석했다.
이처럼 서울 아파트 시장 방향성을 읽는 기준도 다시 세분화되는 분위기다. 이제는 단순 상승·하락보다 어떤 가격대에서 거래가 이뤄지고 있는지, 실수요와 자금 여건이 어느 구간에 집중되는지를 살펴야 실제 시장 움직임에 더 가까이 다가갈 수 있다는 해석이 나오고 있는 시점이다.
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