"등록 임대사업자, 투기꾼 아닌 주거 안정 파트너"

[이데일리 최정희 기자] 이재명 대통령이 등록 임대사업자에 대한 규제 강화를 시사하자 등록 임대사업을 포기하려는 움직임이 커지고 있다. 등록 임대사업자들은 전·월세를 시세보다 낮게 공급하며 ‘장기 주거 안정’이라는 공적 역할을 수행해 왔는데 그 대가로 받던 세제혜택이 사라진다면 등록 임대를 유지할 이유가 없어진다고 밝혔다. 등록 임대사업자가 줄어들 경우 결국 피해는 세입자에게 돌아갈 것이라고 주장했다.

성창엽 대한주택임대인협회장

◇“반값 임대료 ‘등록 임대’ 없애면 세입자가 가장 큰 고통”

성창엽 대한주택임대인협회장은 최근 이데일리와의 인터뷰에서 “등록 임대사업자는 집값을 올리는 투기꾼이 아니라 정부와 계약을 맺고 21가지 의무를 지키는 ‘주거안정’의 파트너”라고 설명했다.

민간 임대시장의 주택 공급자는 주택을 여러 채 보유하며 임대를 주는 일반 임대사업자(다주택자)와 ‘등록 임대사업자’로 나뉜다. 등록 임대사업자는 8년 또는 10년 동안 의무적으로 장기 임대를 하고 연간 임대료 인상률을 5%로 제한하는 등 각종 의무를 지는 대신 재산세 감면, 양도소득세 중과 배제 등의 혜택을 받는다.

대한주택임대인협회에 따르면 2024년 서울 등록 임대주택의 평균 전세보증금은 2억5741만원으로 일반 주택(4억8508만원)의 절반 수준이다. 단독·다가구 주택 전세보증금 역시 1억4314만원으로 4분의 1이 더 저렴하다.

논란은 이 대통령이 “한 사람이 수백 채씩 집을 사모으도록 허용하면 아무리 공급을 늘려도 부족할 수 있다”며 매입 임대사업에 의문을 제기하면서 시작됐다. 이에 대해 성 회장은 “대출 불가 상황에서 수백 채 매입은 현실적으로 불가능하다”며 “임대사업자를 집값 상승의 주범처럼 보는 전제 자체가 틀렸다”고 반박했다.

또 의무 임대 기간 종료 이후 양도세 중과 배제 혜택에 대해 “장기 임대 의무를 수행한 대가인데 정부가 조정대상지역 지정 여부에 따라 혜택을 바꾸면 형평성에 맞지 않는다”고 주장했다. 조정대상지역에서만 다주택자에 대한 양도세 중과가 부여되는데 임대사업자가 어느 지역에 임대했느냐에 따라 세제혜택 여부가 결정되는 것은 어불성설이라는 지적이다.

등록 임대사업자에 대한 대출 연장이 막힐 경우 전세보증금 미반환 사고가 늘어날 수 있다고 우려했다. 성 회장은 “비아파트 임대는 건설업자의 대출을 승계하는 경우가 많아 만기 연장이 막히면 보증금 반환 문제가 곳곳에서 발생할 수 있다”며 “그 피해는 세입자에게 갈 것”이라고 밝혔다. 30년 등으로 만기가 긴 주택담보대출과 달리 건설업자의 대출을 승계하는 경우 통상 3년 또는 5년 만기 후 1년씩 만기를 연장하는 방식인 경우가 많기 때문이다.

출처: 국토교통부 통계누리

◇비아파트, 전·월세 시장 흔들…‘임대료’ 오른다

등록 임대사업자들은 문재인 정부 시절을 떠올리며 불안감을 느끼고 있다. 성 회장은 “문 정부때도 등록 임대를 장려하다가 손바닥 뒤집듯 완전히 제도를 폐지에 가까운 수준으로 바꿔놨는데 이 대통령 발언으로 정책 방향에 대한 불확실성 우려가 크다”고 지적했다.

문 정부는 2017년말 등록 임대를 활성화하겠다며 8년 장기 임대·4년 단기 임대 등록을 장려했고, 아파트 임대까지 허용했다. 그러나 2020년 7월 돌연 4년 단기 임대와 아파트 임대를 폐지했다. 이들에 대해선 의무 임대기간이 도래한 후 등록 임대 자격을 자동 말소하기로 했다. 또 기존 등록 임대사업자에겐 임대보증금 보증 가입 의무가 소급 적용됐다.

이에 따른 논란은 아직도 계속되고 있다. 아파트 등록 임대사업자는 작년부터 ‘8년 장기’ 임대를 마치고 그 자격이 자동말소되기 시작했는데 자동 말소된 이후에도 해당 아파트에 살고 있는 세입자가 ‘계약갱신청구권’을 사용하게 되면 임대는 임대대로 줘야 하는 반면, 보유세 부담은 껑충 뛰게 된다.

반면 비아파트 임대사업자는 의무 임대 기간이 끝난 후 자격이 자동 말소되길 바란다. 2020년 임대보증금 보증 가입이 의무화됐지만 비아파트는 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못해 보증 가입이 막히는 경우가 많아 세입자를 구하기 어려운 상황이기 때문이다. 기존 세입자가 있다면 세입자 동의없이 해당 주택을 매도할 수도 없다. 이 경우 과태료 3000만원이 부과된다.

등록 임대사업자에 대한 혜택 축소로 비아파트 임대 시장 자체가 무너질 것이란 우려가 나온다. 성 회장은 “정책 신뢰가 무너지면서 신규 등록 임대는 저조하고 기존 사업자도 임대 의무 기간이 끝나면 이탈할 수밖에 없을 것”이라며 “정부가 작년 6월 도입한 ‘6년 단기 비아파트 임대’ 등록자는 서울시 기준으로 8월 1066가구에 그쳤다”고 밝혔다.

국토교통부 통계누리에 따르면 개인 등록 임대사업자는 2020년까지만 해도 38만 2908명이었으나 2024년 23만 2272명으로 5년간 15만명 넘게, 39% 감소했다.

등록 임대사업자가 줄어들면 세입자들이 가장 큰 피해를 볼 것이란 게 성 회장의 설명이다. 그는 “등록 임대주택의 임대료는 시세의 절반 수준이라 공공 임대 주택에 들어간 것 같은 효과를 누린다”며 “대통령이 4만 2500가구 임대 아파트가 있다며 이들이 매물로 나오면 대단한 공급이지 않겠냐고 하지만, 이는 동시에 공공 임대주택과 같은 저렴한 임대주택이 동시에 사라진다는 얘기”라고 설명했다. 이어 “거기 살고 있는 사회 초년생의 눈물은 간과해도 되는 것이냐”고 되물었다.

등록 임대사업자와 전·월세 공급 감소로 인해 임대료는 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면 1월 서울 빌라 월세 가격 지수는 103.32로 2015년 통계 작성 후 최고치를 기록했다.

성 회장은 “정부가 공공 임대주택을 많이 공급하겠다고 하지만 작년 전체 임대주택의 약 86.7%는 민간이 공급하고 공공은 8.5%”라며 “도심 내 소형 주택, 다세대 주택, 빌라 등은 공공이 단기간에 대체하기 어려워 공공과 민간 임대를 함께 안정적으로 유지하는 것이 바람직하다”고 강조했다.