최근 수도권 시장을 중심으로 1기 신도시 재건축 사업이 더욱 속도를 내는 가운데, 분당에서는 ‘대지지분’ 문제가 새로운 변수로 떠오르고 있다.
동일한 평형의 같은 아파트라도 동별로 토지 지분 차이가 크게 벌어지면서 향후 재건축 분담금이 수억 원 이상 차이 날 수 있다는 분석이 나오고 있기 때문이다.
이러한 구조적 차이가 단지 내 이해관계 충돌로 이어져 통합 재건축 추진 과정에서 갈등 요인이 될 수 있다는 우려도 제기된다.
최근 논란의 중심에 선 곳은 분당 양지마을6단지에 위치한 금호청구·한양 주상복합 건물 601동, 602동, 603동이다. 해당 단지는 1992년 1기 신도시 개발 초기에 조성된 복합단지로 저층에는 상업시설이 들어서고 상층부에 주거시설이 배치된 구조를 갖고 있다.
주상복합 건물의 경우 전체 토지를 상가와 주거시설이 함께 사용하는 형태이기 때문에 동별 구조와 상가 면적 비중, 건폐율 등에 따라 세대별 대지지분이 달라질 수 있다.
이 과정에서 동일한 면적의 아파트라도 어느 동에 속해 있는지에 따라 등기부상 토지 지분이 크게 차이 나는 현상이 발생한다.
실제 해당 단지의 경우 전용면적 55~65㎡ 수준의 20평대 아파트임에도 불구하고 동별 대지지분 격차가 상당한 것으로 나타났다. 특히 602동이 가장 낮은 수준을 보인다. 602동 26평형의 세대당 대지지분은 약 11.814㎡(약 3.58평)로 집계됐다.
반면 바로 인접한 601동의 경우 24평형 기준 대지지분이 약 32.505㎡(약 9.85평)로 602동보다 약 2.7배 많다. 603동 역시 24평형 기준 약 23.859㎡(약 7.23평)로 602동보다 약 두 배 가까이 높은 수준이다.
같은 평형도 부담금 최대 6억 이상 차이 가능해
동일 단지 내에서도 동별로 토지 지분이 크게 차이 나는 구조가 확인된 셈이다. 업계에서는 용적률 360%와 3.3㎡당 공사비 900만원을 적용해 동일 평형으로 재입주한다고 가정할 경우 601동의 예상 분담금은 약 1억~1억7000만원 수준으로 예상된다고 전했다.
603동의 경우에는 약 3억원대 초중반 정도가 예상된다. 그러나 대지지분이 가장 적은 602동은 상황이 크게 다르다. 같은 조건을 적용할 경우 예상 분담금이 약 6억5000만~7억5000만원 수준에 이를 수 있다는 계산이 나오고 있다.
문제는 현재 시장에서 형성된 아파트 가격이 이러한 차이를 거의 반영하지 못하고 있다는 점이다. 실제 거래 사례를 보면 601동 전용 55㎡는 최근 약 14억1000만원에 거래됐으며 현재 매도 호가는 약 15억원 수준에서 형성돼 있다.
602동의 경우 지난 1월 약 13억3500만원에 매매가 이뤄졌으며 현재 매도 호가는 약 15억7000만원부터 시작되는 분위기다. 즉 향후 수억원대 분담금 차이가 발생할 수 있음에도 불구하고 현재 시장 가격은 큰 차이를 보이지 않는 상황이다.
현지 부동산 중개업소에서도 이 같은 분위기를 체감하고 있다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “동별 대지지분 격차가 상당하다 보니 주민들 사이에서도 같은 단지인데 출발선이 다르다는 불만이 적지 않은 상황”이라고 설명했다.
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