김용범 청와대 정책실장(왼쪽). 사진 = 연합뉴스
김 실장은 22일 자신의 페이스북을 통해 수도권 아파트 및 비거주 다주택 매입의 높은 레버리지 의존도를 지적하며 '과연 지속 가능한 구조인가'라고 반문했다.
그는 "가격은 구조의 산출물 뿐이며, 본질은 가격과 신용이 결합하는 방식에 있다"고 분석했다. 이어 "오늘날 주택시장은 단순 재화시장이 아니라 신용을 매개로 확장과 수축을 반복하는 자산시장"이라며 "비거주 다주택 매입의 레버리지는 외부 효과의 틀에서 이해해야 한다"고 말했다.
특히 그는 레버리지의 비대칭성을 비판했다. 김 실장은 "상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만, 하락기에는 금융 건전성 저하를 통해 사회 전체로 위험을 전이시킬 수 있다"며 "결국 수익은 개인에 남고 위험은 사회화되는 비대칭이 발생한다"고 진단했다.
그는 "1990년대 일본 자산버블과 2008년의 미국 금융위기도 본질은 비슷하다"며 "하락기에 가격조정 자체보다 치명적인 것은 담보가치 하락으로 인한 금융기관의 대출 여력 위력"이라고 설명했다.
해결책으로는 레짐(정책) 전환을 제시했다. 그는 "투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치 조정, 비거주 다주택 LTV의 단계적 축소 등 정책 방향에 대한 신뢰가 쌓여야 한다"며 "레짐 전환은 세부 규정의 변화가 아니라 레버리지를 점진적으로 축소하겠다는 방향성에 대한 신뢰에서 시작된다"고 덧붙였다.
급격한 변화에 따른 부작용도 언급했다. 김 실장은 "무주택 가구의 주거 안정을 담보하지 못한 채 레버리지만 축소하면 또 다른 불안을 낳을 수 있다"며 "임대 공급 구조의 재편과 동시에 추진돼야 한다"고 했다.
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