다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 종료된다. 정부는 일몰 기한은 예정대로 유지하되 계약·입주·대출 등 거래 과정에서의 혼선을 줄이기 위해 일부 보완책을 마련했다.
하지만 토지거래허가구역, 신규 지정 조정대상지역, 임대 중 주택 여부 등에 따라 적용 요건이 다른 탓에 시장에서는 '계약만 하면 되는 것인지', '세입자가 있는 집은 언제 들어가야 하는지' 등 문의가 이어지고 있다. 정부가 12일 공개한 '다주택자 중과 유예 종료 및 보완방안 관련 Q&A'를 토대로 핵심 쟁점을 정리했다.
우선 "5월 9일 전 가계약만 해도 중과를 피할 수 있느냐"는 질문에 정부는 "가계약은 인정이 안된다"고 선을 그었다. 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정은 '계약'으로 인정되지 않는다.
따라서 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 실제로 지급받은 사실이 증빙서류로 확인돼야 중과 유예 요건을 충족한다. 계약서를 작성하고 계약금 지급 내역이 객관적으로 입증돼야 한다는 의미다.
계약을 5월 9일까지 체결하더라도 잔금과 등기 기한은 지역에 따라 달라진다. 서울 강남·서초·송파·용산 등 기존 핵심 조정대상지역은 계약일부터 4개월 이내에 잔금과 등기를 마쳐야 한다.
다만 지난해 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역은 계약일부터 6개월까지 잔금·등기 기한이 연장된다. 갑작스러운 지정으로 중과 대상이 된 점을 고려해 2개월의 추가 여유를 뒀다.
토지거래허가 대상 주택의 경우 실거주 의무가 적용된다. 신규 지정 지역에서는 계약일부터 6개월 내 잔금·등기를 마치고, 허가일로부터 6개월 내 입주하면 된다. 정부는 6개월 내 실입주 조건으로 토지거래허가를 받을 수 있도록 조치할 예정이다.
이번 보완책의 핵심은 ‘임대 중 주택’에 대한 실거주 의무 완화다. 임차인이 거주 중인 경우 매수인의 실거주 의무는 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지 유예된다. 매수인이 매도인의 세입자 계약이 끝난 뒤 입주하면 된다는 뜻이다.
다만 무기한 유예는 아니다. 아무리 계약 기간이 길더라도 2028년 2월 11일까지는 반드시 실거주가 이뤄져야 한다. 예를 들어 세입자 계약이 2027년에 끝난다면 그 시점에 입주하면 되지만, 2029년까지 계약이 남아 있더라도 2028년 2월 11일을 넘기면 중과 유예를 받을 수 없다.
임대 중 주택의 실거주 의무 유예는 '매도인이 다주택자이고 매수인이 무주택자인 경우'라는 조건이 붙는다. 무주택 여부는 토지거래허가 신청일 기준으로 판단한다. 다만 신규 지정 지역에서 잔여 임차기간이 6개월 미만인 주택의 경우에는 무주택자 제한을 적용하지 않는다.
전세대출을 보유한 무주택자가 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 원칙적으로 전세대출이 회수된다. 하지만 이번 조치를 통해 매수한 주택에 세입자가 거주 중인 경우, 해당 임대차계약의 잔여기간 동안은 전세대출 회수를 유예하기로 했다. 다만 전세대출 만기와 세입자 계약 만기 중 먼저 도래하는 시점까지만 대출 이용이 가능하다.
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