‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’) 제23조에 따르면 구분소유 관계가 성립되면 관리단이 당연 설립된다. 그러나 관리단의 당연 설립 시점에서도 관리단이 현실적으로 곧바로 집합건물을 관리한다고 볼 수는 없다. 이러한 현실을 감안해 집합건물법 제9조의3 제1항은 ‘분양자는 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리해야 한다’고 규정해, 관리인이 사무를 개시할 때까지는 분양자로 하여금 관리할 책임과 권한을 주고 있다.
구 집합건물법 제9조의3 제1항은 ‘분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리해야 한다’고 규정했으나 동일 취지의 조항이다. 현행법이 관리단의 관리 개시시점을 좀 더 명확히 한 셈이다.
아무튼 관리단의 관리가 개시되면 집합건물법 제9조의3에 따라 집합건물을 관리하던 분양자는 그때에 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 상실하게 되고, 관리단이 그 관리권한을 행사하게 된다. 다만 판례는, 분양자가 집합건물을 관리하는 과정에서 형성된 관리업무에 관한 법률관계는 관리단에 당연히 승계되는 것은 아니므로 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 기존 관리위탁계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다고 한다.
실제로는 어느 시점에 관리권한이 분양자에서 관리단으로 바뀌는지 명확하지 않은 경우가 있을 수 있다. 특히 구 집합건물법이 적용되는 시점에서는 어떠한 상태가 관리단이 관리를 개시한 때인지가 더 명확하지 않았다. 이와 관련해 구 집합건물법 제9조의3 제3항은 ‘분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 날부터 3개월 이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 않는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단집회를 소집해야 한다’고 규정하고 있었다.
판례(대법원 2025년 12월11일 선고 2025다214166 판결)는 위 규정의 취지는 분양자가 관리단의 업무 개시 전 집합건물을 장기간 독단적으로 관리해 구분소유자들의 관리 권한을 침해하는 상황을 방지하기 위한 것일 뿐이라고 하면서, 관리단이 관리업무를 개시하지 않고 임시관리인을 선임할 수 있음에도 그러한 조치를 취해지지 않은 이상, 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 마친 후 3개월 이내에 관리단집회가 소집되지 않았다고 해 곧바로 분양자의 한시적 관리권한이 소멸된다고 볼 수는 없다고 판시한 바 있다.
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