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20일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 서울 아파트 임대차 계약 가운데 준월세 비중은 △2022년 51% △2023년 54% △2024년 54% △2025년 55%로 꾸준히 증가했다. 준월세는 전세보증금이 월세의 12~240배 이내인 경우를 말한다.
반면 전세 보증금이 월세의 240배를 웃도는 ‘준전세’ 비중은 △2023년 42% △2024년 41% △2025년 40%로 점차 감소하는 흐름을 보였다.
이 같은 변화는 공급 부족과 전세 가격 상승이 맞물린 결과로 풀이된다. 서울 아파트 가구당 평균 전세 가격은 △2023년 6억 1315만 원 △2024년 6억 5855만 원 △2025년 6억 6937만 원으로 해마다 상승세를 이어가고 있다. 입주 물량 감소로 순수 전세 선택지가 줄어든 가운데 세입자들은 보증금과 월세를 동시에 부담해야 하는 계약 구조로 내몰리고 있는 셈이다.
실제 서울 아파트 준월세 평균 보증금은 2022년 9943만 원에서 2025년 1억 1307만 원으로 1억 원을 넘어섰다. 같은 기간 월세 역시 128만 원에서 149만 원으로 상승했다. 월세 부담 증가와 함께 초기 자금 부담도 동시에 커지고 있다는 의미다.
전월세 시장의 선택지가 줄어들면서 준월세는 일시적 현상을 넘어 구조적 흐름으로 자리 잡는 모습이다. 전세 가격 상승에도 불구하고 보증금 수준이 크게 낮아지지 않는 상황에서 월세 부담까지 더해지며 임차인의 주거비 압박은 확대되고 있다. 여기에 전세대출 규제 강화로 자금 조달 여건이 악화되면서 순수 월세보다는 일정 수준의 보증금을 유지한 채 월세를 병행하는 계약을 택하는 수요가 늘고 있다.
임대인 입장에서도 준월세 선호 요인이 뚜렷하다. 2025년 10월 기준 전월세 전환율은 약 4.7%로 시중 예금금리(2~3%대)를 크게 웃돈다. 여기에 향후 보유세 부담 확대 가능성까지 고려하면 순수 전세나 순수 월세보다 준월세가 수익성과 안정성을 동시에 확보할 수 있는 대안으로 부상하고 있다.
부동산R114 관계자는 “임차인의 자금 부담과 임대인의 수익 추구가 맞물리며 준월세가 서울 전월세 시장의 핵심 계약 유형으로 자리 잡고 있다”며 “앞으로도 서울 아파트 입주 물량 감소가 예고된 만큼 준월세 확대 흐름은 당분간 지속할 가능성이 크다”고 말했다.
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