[프라임경제] 지난해 서울 아파트 시장은 동남권, 그중에서도 재건축 단지가 상승 흐름을 이끌었다. 부동산R114에 따르면, 2025년 서울 아파트 가격은 전년 말 대비 12.52% 상승했으며, 재건축단지의 경우 16.35% 오르며 평균을 웃돌았다. 상승 '방향'이 일반 아파트 전반이 아닌, 정비사업을 앞두거나 또는 추진되는 노후 단지로 더 강하게 쏠린 것이다.
이런 흐름 속에서 강남구 압구정동·개포동·대치동 등 주요 재건축 단지 가격이 큰 폭으로 오르면서 강남구 재건축 단지 평균 매매가격(3.3㎡당)이 처음으로 1억원을 넘어섰다.
시장에서는 정부·지자체가 △정비사업 절차 개선 △사업 활성화 위한 기준 완화 △추가 인센티브 적용 등 공급 확대를 위한 속도감 있는 정책 기조를 유지하고 있는 점에 주목하고 있다. 이로 인해 올해에도 강남 재건축아파트는 투자 수요 기대감과 더불어 격 강세가 이어질 수 있다는 관측이다.
2025년 서울시 자치구별 아파트 매매가격 변동률. Ⓒ 부동산R114
다만 '평당 1억 돌파'는 단순 상징을 넘어 강남 재건축이 사실상 서울 고가 주택시장 기준선을 재설정하며 가격 성격 자체를 바꾸고 있다는 점에서 주목되고 있다.
부동산R114가 서울 아파트 매매가격 2024년말 대비 변동률을 조사한 결과, 개별 자치구 가운데 △송파구(17.52%) △강남구(17.50%)가 각각 17% 이상 오르며 상승률 상위권을 기록했다. 그 뒤를 이어 △성동구(15.06%) △강동구(14.22%) △서초구(14.20%) 순으로 오름폭이 컸다. 결과적으로 2025년 서울 상승장은 '동남권 주도' 구도가 한층 뚜렷해졌다.
관련 업계에서는 '평당 1억' 돌파가 강남권 재건축 가격 수준 상향 조정과 동시에 일반아파트와의 격차(평당 2305만원)가 확대되는 흐름을 의미한다는 입장이다. 결국 '정비사업 진행 속도'와 '미래가치 기대감'이 가격을 좌우하는 구조가 강화되고 있다는 해석이다.
특히 집값 상승폭이 컸던 송파구와 강남구는 일반아파트보다 재건축 위주로 강세가 두드러졌다.
강남구는 불과 1년 만에 재건축 단지 매매가 변동률이 24.35% 오르며 상승 탄력이 더 컸다. 그 결과 재건축 단지 평균 매매가격(3.3㎡당)은 지난해 처음으로 1억원을 돌파했다. 이는 전년 평균가(9243만원)보다 1541만원 상승한 수치다. 10년 전 평당가(3510만원)와 비교하면 3배 이상 오른 수준이며, 일반아파트와의 가격 격차도 2305만원에 달했다.
즉 '같은 강남' 안에서도 재건축 여부가 가격 레벨을 가르는 분기점으로 작동하고 있다는 해석이 가능하다.
강남구 내에서도 한강변 입지에 위치한 압구정동을 비롯해 학군 프리미엄과 업무지구 접근성이 우수한 개포·대치 재건축 단지 가격 상승폭이 심상치 않았다.
압구정동은 현대·한양아파트가 속한 압구정3·4·5구역 단지가 시세 상승을 견인했으며, 개포동의 경우 우성6차와 개포주공6·7단지가 강세를 보였다. 대치동에서는 개포우성1·2차 및 대치우성1차·쌍용2차 통합재건축, 은마아파트 등이 상승세를 주도했다.
강남구 재건축아파트 3.3㎡(평)당 평균 매매가격 추이. Ⓒ 부동산R114
이들 단지 모두 '강남권 핵심 입지'라는 공통분모 위에 정비사업 추진 기대가 더해지며 가격 강세가 강화되는 흐름이다.
재건축은 사업 추진 단계가 진전될수록 미래 가치에 대한 시장 평가가 달라지는 구조다. 즉 '현재 주거 가치'에 더해 △향후 신축 재탄생 가능성 △단지 규모·상품성 △주변 생활권 희소성 등이 복합적으로 작용해 가격이 형성된다. 때문에 투자 수요가 집중될 경우 단기간 시세가 크게 움직일 수 있다는 점이 이번 흐름에서도 드러났다는 게 업계 평가다.
이처럼 강남 재건축 단지 중심으로 아파트 가격 강세가 이어진 요인으로는 입지 우수성에 따른 미래가치 전망과 함께 단지별 재건축 절차가 속도를 내면서 투자수요 유입이 시세를 끌어올린 것으로 풀이된다.
실제 지난해 9월, 10년 이상 정체된 대치동 은마아파트가 정비사업 궤도에 오르며 사업이 본격화됐으며, 개포주공6·7단지와 압구정2구역 등 주요 재건축단지 역시 시공사 선정을 마쳤다.
올해 역시 정비사업 '속도'가 강남 재건축 시장 핵심 변수로 꼽히고 있다.
업계 관계자는 "정부와 지자체가 '정비사업 활성화를 통해 주택공급 속도를 높이겠다'는 의지를 밝히고 있는 가운데, 압구정3·4·5구역과 개포우성6차, 대치쌍용1차 등이 시공사 선정을 예고하고 있다"라고 설명했다,
그는 이어 "이에 따라 강남권 노후단지 중심으로 재건축 추진 움직임이 빨라질수록 아파트 가격 상승세도 지속될 수 있다"라며 "다만 시장에서는 정비사업 기대감이 곧바로 가격에 반영되는 만큼 단지별 일정 및 진행 속도에 따라 시세 탄력은 차별화될 가능성이 크다"라고 부연했다.
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