서울시의 10·15 대책이 시행된 이후, 규제를 피해 간 단지에서 풍선효과가 나타날 것이라는 전망이 있었으나, 실제 현장에서는 예상과 전혀 다른 양상이 나타나고 있다.
특히 동대문구는 토지거래허가구역(토허구역) 규제에서 제외된 주상복합 아파트들이 몰려 있어 투자자들의 큰 관심을 끌었지만, 실제 거래는 매우 저조한 상황이다.
이번 대책에서 동대문구의 일부 신축 아파트는 규제를 피할 수 있는 조건을 충족해 투자자들의 주목을 받았다.
전농동에 위치한 '청량리롯데캐슬SKY-L65'와 용두동의 '청량리역한양수자인그라시엘', '청량리역해링턴플레이스' 등은 모두 2023년에 준공된 신축 단지였는데, 대지 지분이 15㎡ 이하로 설정되어 있어 모두 토허구역 규제를 벗어날 수 있었다.
하지만 당초 예상과는 달리 매매 거래량은 전혀 늘어나지 않는 모양새다. 롯데캐슬 SKY-L65의 경우 5건, 한양수자인 그라시엘은 2건의 거래만이 이루어졌으며 해링턴플레이스는 단 한 건도 거래되지 않았다.
특히 주상복합 아파트들은 전세를 낀 갭투자(전세 끼고 매매)가 가능해 많은 수요가 예상되었지만, 상당히 높은 수준의 매매가가 부담으로 작용했다는 분석이다.
전세를 끼고 거래하려면 최소 12억원 이상의 자금이 필요한데 일부 투자자들은 이러한 높은 자금 부담에 거래를 망설이고 있는 것으로 전해졌다.
현장의 한 부동산 관계자는 "정부 규제가 나온 이후 자녀를 둔 가정은 물론이고 지방에서도 문의가 왔다"라며 "하지만 갭투자를 하려면 전세를 끼고도 12억원 가까운 자금이 들기 때문에 결국 거래로 이어지진 않았다"라고 귀띔했다.
거래량은 없지만, 한 번 매매되면 신고가
다만 이러한 같은 분위기 속에서도 거래된 매매가를 살펴보면 신고가를 갱신한 것을 볼 수 있었다. 롯데캐슬 SKY-L65의 전용 84㎡는 19억7500만원에 거래되며 최고가를 기록했고, 한양수자인 그라시엘도 전용 84㎡가 17억9000만원에 거래되며 이전 거래보다 9000만원 상승한 가격으로 매매가 이루어졌다.
이에 대해 동대문구의 한 공인중개사는 "사실 청량리에 대한 인식이 별로 좋지 않아서 저평가된 부분이 있다"라면서도 "하지만 거래가 이루어진다면 최고가를 세우고 있는 만큼 분위기는 완전히 죽지 않은 것으로 보인다"라고 전했다.
현재 동대문구 아파트들은 예상했던 '풍선효과'는 나타나지 않았지만, 향후 시장의 반응에 따라 조금씩 활기를 되찾을 가능성도 존재한다. 다만 전문가들은 고가 매매가 이뤄지기 위해서는 대출 규제 완화나 금리 변화 등 외부적인 요인이 중요할 것으로 보인다고 분석했다.
고준석 연세대학교 상남경영원 주임교수는 "연립주택, 주상복합과 같은 비아파트는 아파트에 비해 수익률이나 환금성이 아무래도 떨어지는 경향이 있다. 나중에 손해가 발생할 수 있기 때문에 신중하게 접근해야 한다"라고 전했다.
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