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서울 아파트 거래량은 과거 평균에 크게 못 미치며, 일부 지표는 통계 작성 이후 최저 수준을 기록하고 있다. 전통적인 경제 이론에 따르면 거래량 급감은 수요 위축과 가격 조정의 신호로 해석된다.
그러나 2025년 현재 서울 주택시장은 이 공식을 그대로 따르지 않는다. 거래는 크게 줄었지만, 가격은 비교적 견조하거나 일부 지역에서는 신고가가 이어지는 비동조화(decoupling) 현상이 나타나고 있기 때문이다. 이러한 상황에서는 거래량이라는 표면적 지표보다, 매물 흐름을 포함한 수급 구조의 변화에 주목할 필요가 있다.
최근 서울 아파트 매물 증감률 통계는 현재 시장의 구조를 비교적 명확하게 드러낸다. 아실 자료를 보면(10.15 대책이후 12.24일까지) 성북구(-37%), 서대문구(-36%), 강서구(-35%), 마포구(-33%), 동대문구(-32%) 등 다수의 자치구에서 아파트 매물이 30% 안팎으로 감소했다. 이는 단기간의 변동이라기보다, 서울 전반에 걸친 공통된 흐름으로 해석할 수 있다.
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일반적인 하락 국면에서는 거래가 줄어들수록 매물이 누적되며 이른바 재고 압박이 발생한다. 그러나 현재 시장에서는 거래 감소 속도보다 매물 회수 속도가 더 빠르게 나타나고 있다. 이는 매도자들이 현 시점의 가격을 불리하게 인식하지 않거나, 거래 이후의 대안이 제한적이라고 판단해 매물을 거둬들이고 있음을 시사한다. 매수와 매도가 동시에 위축되면서 시장은 거래가 원활히 형성되지 않는 상태에 진입했고, 이 과정에서 매물 감소가 가격 하방을 제약하는 역할을 하고 있다.
이 같은 현상은 금융 및 세제 환경의 변화와도 밀접하게 연결돼 있다. 현재의 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 소득 대비 대출 가능 규모를 엄격히 제한하고 있다. 이는 신규 매수자의 진입을 억제하는 동시에, 기존 보유자가 주택을 처분한 뒤 상급지로 이동하는 갈아타기 수요에도 제약으로 작용한다. 매도 이후 재매입이 어렵다고 판단될 경우, 보유자는 거래 대신 보유를 선택하게 된다.
여기에 취득세와 양도소득세 등 거래 과정에서 발생하는 비용 역시 매도 결정을 늦추는 요인이다. 거래를 통해 자산을 이동시키는 것보다 기존 주택을 유지하는 것이 비용 측면에서 유리하다는 판단이 확산되면서, 시장 전반에 매물 축소 현상이 나타난 것으로 볼 수 있다. 이러한 환경은 단기적인 가격 조정보다는, 거래 자체를 지연시키는 방향으로 작용하고 있다.
매물 흐름은 지역별로도 차이를 보인다. 서울 대부분의 자치구에서 매물이 크게 감소한 반면, 강남과 서초는 감소 폭이 상대적으로 제한적이며, 용산은 매물이 소폭 증가한 것으로 나타난다. 이는 상급지로 분류되는 지역에서 자산 재편이나 갈아타기 목적의 거래가 여전히 일부 이루어지고 있음을 의미한다. 가격 수준이 충분히 형성된 지역에서는 매물이 시장에 나와도 일정 수준의 수요가 이를 소화할 수 있는 여건이 유지되고 있다.
또 다른 변수는 중장기 공급에 대한 불확실성이다. 원자재 가격 상승과 공사비 부담, 정비사업 추진 지연 등의 요인은 신규 주택 공급에 대한 기대를 낮추고 있다. 이로 인해 기존 주택 보유자들 사이에서는 향후 주택 가격 하락 가능성보다, 공급 부족이 지속될 가능성에 대한 인식이 상대적으로 강화되고 있다. 이러한 기대 구조 역시 매도 유인을 약화시키는 요인으로 작용한다.
현재의 주택시장은 상승과 하락이라는 단순한 이분법으로 설명하기 어려운 구조적 교착 상태에 가깝다. 거래량 감소만을 근거로 가격 하락을 단정하기도, 매물 감소만을 근거로 급격한 상승을 예측하기도 쉽지 않다. 중요한 것은 거래가 줄어든 이유가 수요의 소멸인지, 아니면 공급의 자발적 위축인지 구분하는 일이다.
매물이 크게 감소한 지역은 향후 거래 재개 시 가격 변동성이 확대될 가능성을 내포하고 있으며, 매물이 상대적으로 유지되는 상급지는 자산 이동이 이루어질 여지가 남아 있는 시장으로 해석할 수 있다. 시장이 정체된 것처럼 보이는 시기일수록, 숫자 자체보다 그 이면의 구조적 원인을 분석하는 접근이 필요하다.
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