고물가와 경기 침체가 장기화되면서 수익형 부동산 시장의 분위기가 빠르게 냉각되고 있다. 한때 안정적인 월세 수익으로 각광받던 상가와 꼬마빌딩, 지식산업센터, 생활형숙박시설까지 경매시장으로 대거 유입되는 모습이다.
공실도 증가하면서 거래량까지 위축되자 경매 시장에서는 감정가 대비 절반 수준까지 가격이 낮아진 물건들이 잇따르고 있다. 특히 내수 경기 둔화와 고금리 부담이 겹치며 상가 경매 물량이 눈에 띄게 늘었다.
서울에서 진행된 상가 경매 건수는 10년 만에 3000건을 넘어섰고, 올해 서울 상가의 평균 낙찰률은 18%에 불과했다. 낙찰가율 역시 65% 수준에 머물렀으며 수도권과 지방은 각각 20% 안팎의 낙찰률과 50%대 낙찰가율을 기록했다.
실제로 이번달 서울 영등포동에 위치한 전용면적 65㎡ 규모의 1층 상가는 감정가 6억 원대에서 단독 입찰로 감정가의 64% 수준인 4억 원대에 낙찰됐다.
서울 주요 번화가에 위치한 상가임에도 불구하고 요즘 물건의 낙찰가율은 대체로 60~70% 선을 형성하고 있다. 심지어 수도권에서는 50% 이하 낙찰 사례도 적지 않게 나타나는 중이다. 입지 조건이 우수한 1층 상가조차 30~40%대 낙찰가율로 거래되는 것이다.
이달 화성시 영천동 테크노밸리에 위치한 전용 34㎡ 규모의 지산은 감정가 1억2600만 원에서 세 차례 유찰된 뒤 4321만원에 입찰됐다. 이후 2명이 입찰 경쟁을 벌이면서 최종적으로는 5189만 원에 낙찰됐다.
감정가 대비 41% 수준에 지식산업센터 물건을 확보한 것이다. 일반적으로 경매로 취득할 경우 임대수익률은 연 10%를 웃도는 것으로 평가된다.
지난달 서울 중구 회현동의 한 생활형숙박시설은 최초 감정가가 2억3700만 원이었지만, 6차례나 유찰되면서 6300만 원대에 낙찰됐다. 현재 해당 물건은 숙박 운영업체에 위탁돼 연 7~8% 수준의 운영 수익을 거두고 있는 것으로 알려졌다.
도로 옆 접근성 뛰어난 건물도 안 팔려
서울과 수도권 꼬마빌딩도 꾸준히 경매 시장에 나오는 분위기다. 매달 평균 200~300건의 근린시설·근린주택 경매가 진행되는데 낙찰가율은 대체로 60~70% 수준이다. 시세 대비 약 30% 저렴하게 매입되는 경우가 일반적이다.
일례로 이달 서울 성북동에서는 대지 91㎡ 규모의 2층 꼬마빌딩이 나왔는데 감정가는 15억7000만 원으로 책정됐다. 그러나 두 차례나 주인을 찾지 못하고 결국 10억 1070만 원에 낙찰되면서 64%의 가격으로 조정됐다.
심지어 해당 물건은 대로변 상권에 위치해 상업적 활용도가 높은 건물로 알려졌다. 최근에는 수익형 상가가 워낙 인기가 낮아 입지가 떨어지는 자산보다 도로 접근성이 뛰어난 우량 매물들이 경매시장에 등장하는 점이 특징이다.
전문가들은 꼬마빌딩이나 상가 경매에 참여할 경우 임대료 수준, 상권 형성 가능성, 접근성뿐 아니라 주차장 설치 여부까지 종합적으로 검토해야 한다고 조언했다.
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