‘입주 제로’ 자치구 8곳…서울 전세시장, 공급 쇼크 현실화

서울 시내 한 부동산에 전세 안내문이 붙어있다. [직썰]

[직썰 / 임나래 기자] 내년 서울 아파트 입주 물량이 급감하면서 임대차 시장 불안이 서울 전역은 물론 인접 지역으로까지 확산되고 있다. 전세 공급 축소가 현실화되는 가운데, 대출 규제 강화와 금융 환경 변화가 맞물리며 월세 시장까지 압박을 받고 있다. 실수요자의 주거 선택지는 빠르게 좁아지고 있으며, 임대시장 불안이 단기간 내 진정 국면으로 전환되기는 쉽지 않을 전망이다.

◇내년 서울 입주 물량 급감…인접 지역까지 자극한다

26일 직방 조사에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 총 1만6412가구로, 올해(3만1856가구) 대비 48% 감소한다. 25개 자치구 가운데 강북·관악·금천·노원·성동·용산·종로·중구 등 8곳은 입주 예정 물량이 ‘제로’였다.

신규 입주가 끊긴 지역에서는 전세 물건 자체가 줄어들 수밖에 없다. 한 부동산업계 관계자는 “입주 공백이 발생한 지역에서는 전세 수요가 자연스럽게 인근 지역으로 이동하게 된다”며 “문제는 이 수요가 특정 핵심 주거지에 집중되면서, 주변 지역 임대시장까지 연쇄적으로 자극할 가능성이 크다는 점”이라고 설명했다.

특히 서울 내 전세 수요가 경기권으로 확산되는 흐름이 이어질 경우, 서울과 맞닿은 수도권 지역의 임대료 상승 압력도 동시에 커질 수도 있다.

◇“선택지는 줄고 부담만 늘었다”…전·월세 이중 압박

입주 물량 감소는 곧 신규 전세 공급 축소로 직결된다. 여기에 10·15 대책 이후 갭투자가 사실상 차단되면서, 전세를 끼고 주택을 매입해 임대 물량으로 내놓던 공급 경로도 크게 위축됐다. 전세 공급 감소라는 구조적 요인 위에 정책 변화가 겹치면서 시장의 긴장도가 높아지고 있다.

동시에 대출 규제로 전세자금 마련이 어려워진 임차 수요가 월세로 이동하면서 ‘전세의 월세화’ 흐름도 가속화되고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트 월세 상승률은 3.29%로, 2015년 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

월세 부담이 빠르게 커지면서 실수요자의 주거 선택 폭은 더욱 좁아지고 있다. 경기도 고양시에서 서울로 출퇴근하는 김모씨(36)는 “전세를 유지하려면 추가 대출이 필요했지만 현실적으로 감당하기 어려웠다”며 “결국 월세로 옮기면서 저축 여력까지 줄어 주거비 부담이 체감적으로 크게 늘었다”고 말했다.

◇임대시장 불안, 구조적 상수로 자리 잡나

이번 임대시장 불안이 단기적 현상이 아니라는 분석도 나온다. 다른 부동산업계 관계자는 “과거처럼 전세가가 안정되면 자연스럽게 조정되는 국면을 기대하기는 쉽지 않다”며 “임대차 시장이 수급보다는 금융 여건과 정책 환경에 훨씬 민감하게 반응하는 구조로 바뀌고 있다”고 말했다.

이어 “임차인의 주거 선택지가 제한되는 구조가 점차 고착화되고 있다”며 “내년 1월 추가 대책 발표에서 규제가 더 강화될 가능성도 배제할 수 없다”고 덧붙였다.

입주 물량 감소와 전세 공급 위축, 월세 전환 흐름이 맞물린 현재의 구조가 단기간 해소가 쉽지 않을 수 있다. 임대차 시장의 불안정성이 당분간 지속될 가능성에 무게가 실리는 배경이다.