서울 아파트 분양가 '평당 5천만원' 첫 돌파…한강변 국평 20억 시대?

[사진=연합뉴스]

서울 아파트 분양가가 사상 처음으로 3.3㎡(평)당 5000만원을 넘어섰다. 분양가 상승 흐름이 이어지면서 한강변과 강남권 주요 단지에서는 '국민평형'으로 불리는 전용 84㎡ 아파트 분양가격이 20억원을 훌쩍 넘는 사례가 속출하고 있다. 주택시장 침체와 강력한 대출 규제에도 불구하고 분양가만은 상승세를 멈추지 않는 모습이다.

25일 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 최근 분양 가격 동향에 따르면 최근 1년간 서울에서 신규로 분양된 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가격은 1500만원을 넘어섰다. 이를 평당 가격으로 환산하면 5000만원을 상회하는 수준으로, 통계 집계 이후 처음으로 '평당 5000만원 시대'에 진입했다.

서울 아파트 분양가는 지난해 중반 처음으로 평당 4000만원을 넘어선 뒤 가파른 상승 곡선을 그리고 있다. 불과 1년여 만에 1000만원 이상 추가 상승한 셈이다. 같은 기간 전국 평균 분양가는 평당 2000만원 수준으로, 서울과 지방 간 격차도 더욱 벌어지고 있다.

이 같은 분양가 상승은 주택 경기 흐름과는 다소 엇박자를 보인다. 거래량 위축과 매수 심리 위축에도 불구하고 분양가는 토지비와 공사비, 금융비용 상승을 고스란히 반영하며 오히려 더 빠르게 오르고 있다는 분석이다. 특히 서울은 사업성 확보를 위한 정비사업 비중이 높은 만큼 분양가 상승 압력이 구조적으로 작용하고 있다.

올해 서울 분양시장을 이끈 것은 강남권과 한강변 정비사업 단지들이다. 서초·송파·강동 등 이른바 핵심 입지에서 대형 브랜드 단지들이 잇따라 분양에 나서며 평균 분양가를 끌어올렸다. 일부 단지는 분양가 상한제 적용에도 불구하고 전용 84㎡ 기준 분양가가 25억~27억원에 이르렀다.

한강변 입지를 갖춘 성동구와 동작구 역시 분양가 급등 지역으로 꼽힌다. 최근 분양한 단지들의 전용 84㎡ 분양가격은 20억원을 넘겼고, 최고가는 24억원대까지 형성됐다. 이 같은 가격에도 불구하고 입지 희소성과 브랜드 가치, 향후 시세 상승 기대감이 맞물리며 청약 수요는 여전히 높은 수준을 유지했다.

분양가 상승이 더욱 체감되는 이유는 대출 환경의 변화 때문이다. 초강력 대출 규제로 실수요자들의 자금 조달 여력이 크게 줄어들면서 분양가 상승은 곧바로 '현금 부담 증가'로 이어지고 있다. 과거처럼 분양가 상승을 대출로 흡수하기 어려운 구조가 되면서 청약 참여 자체가 어려워졌다는 목소리도 나온다.

이런 가운데 내년에도 분양가 상승세가 이어질 가능성이 크다는 전망이 우세하다. 분양시장 전망 지표는 기준선을 웃돌며 상승 전망이 우세한 흐름을 유지하고 있다. 고환율 장기화로 수입 건설자재 가격이 오르고, 인건비와 금융비용 부담도 줄어들 기미가 보이지 않는다는 점이 주요 배경으로 꼽힌다.

전문가들은 앞으로 서울 청약시장이 '가격 경쟁력'에 따라 더욱 뚜렷하게 양극화될 것으로 보고 있다. 분양가 상한제 적용 단지나 인근 시세 대비 가격 메리트가 있는 곳에는 수요가 집중되는 반면, 그렇지 않은 단지는 미분양 위험이 커질 수 있다는 분석이다.

특히 실수요자 입장에서는 분양가 수준 자체보다 '주변 시세 대비 어느 정도인가'가 청약 판단의 핵심 기준이 되고 있다. 고분양가에도 불구하고 시세보다 저렴한 단지는 흥행하고, 반대로 시세를 웃도는 분양가는 외면받는 구조가 고착화되고 있다는 평가다.

서울 아파트 분양가가 평당 5000만원을 넘어선 것은 단순한 숫자 이상의 의미를 지닌다. 주거비 부담의 구조적 상승을 상징하는 지표이자, 청약시장이 소수 고자산가 중심으로 재편되고 있음을 보여주는 신호라는 해석도 나온다.

부동산 시장이 조정 국면에 접어들었음에도 분양가만 오르는 '이중 흐름' 속에서, 내년 서울 분양시장은 그 어느 때보다 치열한 옥석가리기 국면에 들어설 것으로 보인다. 가격과 입지, 자금 여력이 맞물린 선택의 시간이 수요자 앞에 놓이고 있다.

[폴리뉴스 이상명 기자]