정부의 고강도 부동산 규제가 이어지는 가운데 서울 아파트 시장 전반에서는 거래 위축이 뚜렷하지만, 강남·서초·용산 등 일부 초고가 주택 시장에서는 정반대의 흐름이 관측되고 있다. 매매 계약 건수는 크게 줄었지만, 실제로 체결된 거래 가격은 오히려 이전보다 더 높은 수준에서 형성되는 모습이다.
22일 부동산 실거래 데이터 플랫폼 집품이 규제 시행 전후 서울 주요 초고가 아파트 단지의 실거래를 비교한 결과, 거래량은 절반 이상 감소했으나 평균 거래가격과 최고가는 동시에 상승한 것으로 나타났다. 이번 분석은 강남·서초·용산 등 자산가 수요가 집중된 대표 초고가 단지 9곳을 대상으로 진행됐다.
집품에 따르면 규제 이전 이들 단지의 총 매매 거래 건수는 556건이었지만, 규제 이후에는 241건으로 줄어 약 57% 감소했다. 특히 서초구와 용산구 주요 단지에서 거래 감소 폭이 컸다. 아크로리버파크는 105건에서 18건으로 줄며 가장 큰 감소율을 기록했고, 한남더힐과 래미안 퍼스티지도 거래가 각각 70% 이상 줄었다. 반포자이 역시 거래량이 절반 넘게 감소한 것으로 집계됐다.
거래는 반 토막, 가격은 오히려 상향 재편
반면 강남구 도곡동과 압구정동 일부 단지는 거래 감소 폭이 상대적으로 제한적이었다. 도곡렉슬은 규제 이후에도 90건 이상의 거래가 이뤄졌고, 압구정 현대14차 역시 거래 건수 감소가 크지 않은 편에 속했다. 업계에서는 이들 지역이 자산가 선호도가 특히 높은 데다 매물 자체가 제한적인 점이 영향을 미친 것으로 보고 있다.
거래량과는 달리 가격 흐름은 뚜렷한 상승세를 보였다. 도곡렉슬의 경우 규제 이후 전용 84㎡ 실거래가가 30억 원대 중반에서 후반까지 형성되며 이전보다 가격 상단이 높아졌다. 중소형 면적은 물론 대형 면적에서도 40억 원대를 넘는 거래가 다수 확인됐다.
압구정 현대14차는 가격 상승 폭이 가장 두드러졌다. 전용 84㎡ 기준 거래가는 규제 이전 50억 원대 초반에서 규제 이후 60억 원을 넘어섰고, 일부 거래는 65억 원 선까지 형성됐다. 이로 인해 해당 단지의 평당 가격은 2억5000만 원을 웃돌았다.
서초구 반포동 일대도 가격 강세가 이어졌다. 래미안 퍼스티지는 전용 84㎡가 50억 원 안팎에서 거래됐고, 아크로리버파크 역시 소형 면적을 중심으로 가격이 상승하며 40억~50억 원대 거래가 잇따랐다. 반포자이는 급격한 상승보다는 비교적 안정적인 흐름 속에서 완만한 오름세를 유지했다.
용산구 주요 단지 역시 초고가 거래가 지속됐다. LG한강자이는 규제 이후에도 대형 면적 위주로 40억 원대 중반 거래가 이어졌고, 래미안 첼리투스는 전용 120㎡대가 50억 원을 넘어서는 사례가 나타났다. 한남더힐과 나인원한남에서는 100억 원을 넘는 초고가 거래가 잇따라 확인되며 시장의 관심을 끌었다.
전문가들은 이러한 현상이 초고가 주택 시장 특유의 수급 구조에서 비롯된 것으로 보고 있다. 대출 규제가 강화될수록 차입 의존도가 낮은 자산가 중심으로 수요가 재편되고, 급매물이 줄어들면서 실제 체결되는 가격대가 오히려 상향 조정된다는 설명이다.
집품 관계자는 “초고가 주택 시장은 일반 아파트 시장과 달리 규제의 영향이 제한적으로 작용한다”며 “규제 국면에서도 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 수요가 집중되면서 가격 수준이 한 단계 올라가는 흐름이 나타나고 있다”고 전했다.
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