서울 한강변이라는 상징성과 희소성을 갖췄음에도 불구하고, 광진구 광장동의 초고가 아파트 '포제스 한강' 이 입주 이후까지 미분양을 해소하지 못하며 시장의 냉정한 평가를 받고 있다. 이곳은 분양 당시 3.3㎡당 1억원을 웃도는 가격으로 주목을 받았지만, 실수요와 자산가 모두의 선택에서 비켜섰다는 분석이 나오고 있다.
해당 단지는 올해 초 분양을 마친 뒤 여름 준공과 함께 입주가 시작됐지만, 현재까지도 일부 대형 평형이 주인을 찾지 못한 상태다. 전체 규모는 100가구 남짓으로 크지 않지만, 전 가구에서 한강 조망이 가능하고 실내 수영장, 사우나, 게스트하우스 등 고급 커뮤니티 시설을 갖췄다는 점에서 하이엔드 주거 상품으로 분류됐다.
상대적으로 면적이 작은 가구는 분양이 마무리됐으나, 전용면적 200㎡를 넘는 초대형 가구가 남아 있으면서 이른바 ‘입주 후 미분양’으로 이어졌다. 입지 여건 자체가 치명적인 약점은 아니라는 평가도 있다.
한강 조망만으로는 부족했다… 통하지 않은 충격적인 이유
한강과 인접해 쾌적성이 뛰어나고, 도보로 접근 가능한 지하철역도 존재한다. 다만 핵심 수요층이 기대하는 수준의 교통 편의성과 상징적인 입지로 보기는 어렵다는 시각이 우세하다. 특히 고가 주택을 검토하는 수요자 입장에서는 한강 조망 외에 추가적인 설득력이 부족하다는 지적이 나온다.
시장에서는 가장 큰 원인으로 분양가를 꼽는다. 대형 평형의 분양가는 수십억원에서 많게는 100억원을 훌쩍 넘겼고, 펜트하우스의 경우 150억원 이상이 책정됐다. 이는 최근 거래된 서울 주요 고급 주거 단지들과 비교해도 높은 수준이다.
실제로 성수동이나 한남동 등 상위 입지에 위치한 대형 고급 아파트들이 이보다 낮은 가격에 거래된 사례가 이어지면서, 수요자들의 선택은 더욱 보수적으로 바뀌었다. 부동산 업계 관계자들은 “이 정도 가격이면 반포나 압구정 등 전통적인 선호 지역을 검토하는 게 합리적이라는 인식이 강하다”고 전했다.
신축이라는 장점이 있지만, 입지 프리미엄과 시장에서 이미 검증된 단지들과의 비교에서 가격 차이를 납득하기 어렵다는 것이다. 여기에 금융 환경도 부담 요인으로 작용하고 있다. 고가 주택에 대한 대출 규제가 엄격해지면서 실제로 활용 가능한 주택담보대출 규모가 제한적이다 보니, 현금 동원력이 충분한 극소수 자산가가 아니면 접근 자체가 쉽지 않다.
이로 인해 일부 가구에서는 분양가보다 낮은 가격으로 매물이 나오는 이른바 ‘마이너스 프리미엄’ 사례까지 등장한 것으로 전해진다. 전문가들은 단기간 내 분위기 반전을 기대하기는 쉽지 않다고 보고 있다.
신축 고급 아파트의 희소성이 장기적으로 부각될 가능성은 있지만, 서울 핵심 지역 전반의 가격 수준이 한 단계 더 올라서지 않는 이상 현재의 분양가는 시장 눈높이를 앞서 있다는 분석이다. 한강 조망이라는 강력한 장점에도 불구하고, 가격과 입지의 균형을 맞추지 못하면 고급 주거 상품이라 하더라도 외면받을 수 있다는 점을 보여주는 사례라는 평가가 나온다.
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