정부의 ‘10·15 부동산 대책’ 이후 서울과 수도권 재개발 시장은 빠르게 온도가 식고 있는 것으로 알려져 화제다. 관리처분계획 인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되고, 토지거래허가구역 지정으로 실거주 의무까지 더해지면서 투자 접근성이 크게 낮아졌기 때문이다.
다주택자와 갭투자 수요는 사실상 시장에서 밀려났고, 상당수 재개발 구역은 거래가 급감했다. 그러나 규제의 사각지대에 놓인 일부 재개발 지역은 오히려 몸값이 가파르게 오르며 대조적인 흐름을 보이고 있다.
조합원 지위 이전이 가능하고, 실거주 요건도 적용되지 않는 곳을 중심으로 현금 여력이 있는 투자 수요가 빠르게 몰리고 있다는 분석이다. 업계에 따르면 2018년 1월 24일까지 최초 사업시행인가 신청을 마쳤고, 아직 관리처분계획 이전 단계에 있는 재개발 구역은 10·15 대책의 핵심 규제를 비켜간다.
이 경우 조합원 지위 양도가 가능할 뿐 아니라 토지거래허가 대상이 아니어서 실거주 의무도 발생하지 않는다. 대표적인 지역으로는 노량진 재정비촉진구역 1구역과 북아현 뉴타운 2·3구역 등이 거론된다.
노량진 1구역의 경우 최근 전용 84㎡ 입주권을 받을 수 있는 조합원 매물의 프리미엄이 15억원을 넘긴 것으로 전해진다. 불과 두 달 전과 비교해 수억원 이상 오른 가격이다. 인근 재개발 구역들이 잇따라 착공 단계에 접어들면서 사업 가시성이 높아진 데다, 규제를 피한 ‘희소 물건’이라는 인식이 강해진 영향으로 풀이된다.
현장 중개업소들 사이에서는 매수 문의는 꾸준하지만 실제 거래 가능한 매물은 매우 제한적이라는 말이 나온다. 북아현 일대 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다. 서울 도심 접근성이 뛰어난 데다 대규모 정비사업이 진행 중이라는 점이 부각되면서 프리미엄이 빠르게 상승하고 있다.
정부 규제 비껴간 재개발, 어디가 달랐나 보니
특히 실거주 의무가 없어 자금 운용에 유연성이 있다는 점이 투자자들에게 매력으로 작용하고 있다는 평가다. 반면 동일하게 조합원 지위 양도가 가능한 구역이라 하더라도 토지거래허가구역으로 묶인 곳은 상황이 다르다.
노량진 일부 구역이나 흑석동 일대처럼 실거주 의무가 적용되는 지역은 사실상 투자 목적의 접근이 어렵다. 착공이나 이주가 이미 진행 중인 경우에는 전세를 끼고 매수하는 방식도 불가능해 거래가 크게 위축된 상태다.
이 같은 흐름은 한남동과 압구정 등 다른 재개발 지역에서도 확인된다. 관리처분 이전 단계이면서 빌라 중심으로 구성된 일부 구역은 실거주 의무가 없다는 점에서 관심을 받고 있지만, 이미 프리미엄이 크게 올라 진입 장벽이 높아졌다는 지적도 나온다.
반대로 토지거래허가구역으로 지정된 아파트 재개발 지역은 가격이 높아도 실제 투자 수요는 제한적이라는 평가다. 전문가들은 규제 예외 지역이라고 해서 무조건 안전한 투자는 아니라며 특히 다세대주택이나 빌라 매수 시에는 지분 쪼개기 여부, 다주택자 물건 여부 등을 반드시 확인해야 한다고 조언했다.
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