Dưới tác động từ các quy định bất động sản thắt chặt của chính phủ Hàn Quốc, hiện tượng người cho thuê chuyển từ cho thuê trọn gói 'jeonse' sang tính tiền theo tháng 'wolse' đang ngày càng gia tăng, khiến gánh nặng chi phí nhà ở của người thuê nhà ngày một đè nặng.
Đặc biệt, biên độ tăng giá thuê nhà tại Seoul trong tháng qua đã ghi nhận mức cao nhất kể từ năm 2015. Đáng chú ý, sau khi "Chính sách 15/10" đi vào thực thi, tỷ trọng các giao dịch thuê tháng giá cao trên thị trường căn hộ Seoul đang có xu hướng mở rộng mạnh mẽ.
Giới phân tích chỉ ra rằng thị trường đang rơi vào vòng xoáy bất ổn: sự khan hiếm nguồn cung thuê trọn gói thúc đẩy việc chuyển sang thuê tháng, nhu cầu thuê tháng tăng vọt kéo theo giá thuê nhà leo thang.
Đặc biệt, biên độ tăng giá thuê nhà tại Seoul trong tháng qua đã ghi nhận mức cao nhất kể từ năm 2015. Đáng chú ý, sau khi "Chính sách 15/10" đi vào thực thi, tỷ trọng các giao dịch thuê tháng giá cao trên thị trường căn hộ Seoul đang có xu hướng mở rộng mạnh mẽ.
Giới phân tích chỉ ra rằng thị trường đang rơi vào vòng xoáy bất ổn: sự khan hiếm nguồn cung thuê trọn gói thúc đẩy việc chuyển sang thuê tháng, nhu cầu thuê tháng tăng vọt kéo theo giá thuê nhà leo thang.
Các thông báo cho thuê nhà được dán trên một bảng thông báo ở Seoul vào ngày 12 tháng 11 năm 2025. [Ảnh=Yonhap News]
Theo kết quả điều tra xu hướng giá nhà toàn quốc tháng 11 do Viện Bất động sản Hàn Quốc công bố, chỉ số tổng hợp giá thuê nhà tại Seoul đã tăng 0,52% so với tháng trước đó. Đây là mức tăng trưởng theo tháng cao nhất trong vòng 10 năm qua, kể từ sau con số 0,53% ghi nhận vào tháng 11/2015. Chỉ số này được tính toán dựa trên trọng số giữa chỉ số thuê kiểu jeonse và thuê kiểu wolse, kết hợp cùng tỷ lệ chuyển đổi và khối lượng giao dịch thực tế trên thị trường.
Ở Hàn Quốc, có 2 hình thức thuê nhà phổ biến đó là trả tiền hàng tháng (wolse) và đặt cọc 1 lần số tiền tương đương 50~70% giá trị căn nhà (jeonse).
Cụ thể, đối với wolse, người thuê nhà sẽ đặt cọc cho chủ nhà một số tiền nhất định (hay còn gọi là tiền bảo đảm) và trả tiền nhà hàng tháng. Tiền bảo đảm càng cao thì tiền thuê nhà sẽ càng giảm. Hết hạn hợp đồng, người thuê nhà sẽ nhận lại tiền bảo đảm.
Đối với jeonse, người thuê sẽ thanh toán một lần số tiền lớn, thông thường sẽ tương đương 50~70% giá trị căn phòng/nhà, vào tài khoản ngân hàng của chủ nhà trong suốt thời gian của hợp đồng và không cần trả tiền nhà theo tháng. Theo luật, hợp đồng jeonse được ký kết trong hai năm. Khi hết hạn hợp đồng, 100% số tiền người thuê đã thanh toán sẽ được hoàn trả lại.
Xét theo loại hình nhà ở tại Seoul, chỉ số thuê nhà của phân khúc căn hộ chung cư dẫn đầu đà tăng với mức 0,64%. Trong khi đó, nhà liền kề tăng 0,39% và nhà riêng tăng 0,25%. Với việc biên độ tăng của nhà liền kề và nhà riêng vẫn duy trì ở mức tương đương tháng 10, có thể khẳng định phân khúc căn hộ là yếu tố chính thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường cho thuê.
Về khối lượng giao dịch, tỷ trọng thuê tháng đã liên tục duy trì ở mức trên 60% kể từ đầu năm nay. Nếu như cuối năm ngoái, con số này chỉ dừng lại ở mức 57,6% thì đến tháng 2/2025, tỷ lệ thuê tháng đã lần đầu tiên vượt ngưỡng 60% khi chạm mốc 61,4%. Tính đến tháng 10/2025, thị trường đã ghi nhận chuỗi 9 tháng liên tiếp duy trì tỷ trọng trên mức 60%.
Đáng lo ngại hơn, phân khúc thuê tháng giá cao đang chiếm ưu thế.
Theo hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Địa chính, Hạ tầng và Giao thông vận tải Hàn Quốc, trong 5 tuần kể (từ 16/10~20/11) từ sau khi công bố Chính sách 15/10, số lượng hợp đồng thuê tháng căn hộ Seoul từ 1 triệu Won (gần 18 triệu VNĐ) trở lên đạt 2.870 căn, chiếm hơn một nửa (55,6%) tổng số giao dịch mới.
Tình trạng này đang đẩy gánh nặng chi phí sinh hoạt của người dân lên mức báo động.
Dữ liệu từ Viện Bất động sản Hàn Quốc cho thấy giá thuê tháng trung bình của căn hộ tại Seoul trong tháng 11/2025 đạt 1.476.000 Won (khoảng 26 triệu VNĐ), thiết lập kỷ lục cao nhất từ trước đến nay. So với mức 1.341.000 Won vào cuối năm ngoái, người thuê nhà hiện phải trả thêm hơn 100.000 Won mỗi tháng. Nếu so với thu nhập trung bình của một gia đình 4 người năm nay (khoảng 6.098.000 Won; khoảng 108 triệu VNĐ), chi phí thuê nhà hiện đang chiếm tới 24% tổng thu nhập hàng tháng.
Thị trường bất động sản đang xuất hiện những dự báo tiêu cực khi việc tăng thuế sở hữu có thể dẫn đến hiện tượng chủ nhà chuyển giao gánh nặng thuế sang cho người thuê, khiến giá thuê tiếp tục leo thang.
Một báo cáo của Viện Nghiên cứu Tài chính và Thuế Hàn Quốc công bố năm ngoái chỉ ra rằng, khi giá công bố tăng 10%, giá thuê trọn gói sẽ tăng khoảng 1~1,3%. Điều này cho thấy sự gia tăng thuế tài sản và thuế bất động sản tổng hợp đang trực tiếp đẩy giá thuê nhà lên cao.
Ông Park Won-gap, chuyên gia cố vấn cấp cao về bất động sản tại Ngân hàng KB, nhận định: "Trong bối cảnh thế hệ 'baby boomer (ám chỉ giai đoạn bùng nổ trẻ sơ sinh sau Thế chiến thứ II)' thứ nhất và thứ hai đã hoặc đang bắt đầu nghỉ hưu, việc gánh nặng thuế sở hữu tăng đột ngột có thể gây ra những phản ứng gay gắt hơn trước. Để kỳ vọng vào một hiệu quả chính sách bền vững, việc tăng thuế sở hữu cần phải được thực hiện đồng thời với việc cắt giảm thuế trước bạ và thuế chuyển nhượng bất động sản".
Ở Hàn Quốc, có 2 hình thức thuê nhà phổ biến đó là trả tiền hàng tháng (wolse) và đặt cọc 1 lần số tiền tương đương 50~70% giá trị căn nhà (jeonse).
Cụ thể, đối với wolse, người thuê nhà sẽ đặt cọc cho chủ nhà một số tiền nhất định (hay còn gọi là tiền bảo đảm) và trả tiền nhà hàng tháng. Tiền bảo đảm càng cao thì tiền thuê nhà sẽ càng giảm. Hết hạn hợp đồng, người thuê nhà sẽ nhận lại tiền bảo đảm.
Đối với jeonse, người thuê sẽ thanh toán một lần số tiền lớn, thông thường sẽ tương đương 50~70% giá trị căn phòng/nhà, vào tài khoản ngân hàng của chủ nhà trong suốt thời gian của hợp đồng và không cần trả tiền nhà theo tháng. Theo luật, hợp đồng jeonse được ký kết trong hai năm. Khi hết hạn hợp đồng, 100% số tiền người thuê đã thanh toán sẽ được hoàn trả lại.
Xét theo loại hình nhà ở tại Seoul, chỉ số thuê nhà của phân khúc căn hộ chung cư dẫn đầu đà tăng với mức 0,64%. Trong khi đó, nhà liền kề tăng 0,39% và nhà riêng tăng 0,25%. Với việc biên độ tăng của nhà liền kề và nhà riêng vẫn duy trì ở mức tương đương tháng 10, có thể khẳng định phân khúc căn hộ là yếu tố chính thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường cho thuê.
Về khối lượng giao dịch, tỷ trọng thuê tháng đã liên tục duy trì ở mức trên 60% kể từ đầu năm nay. Nếu như cuối năm ngoái, con số này chỉ dừng lại ở mức 57,6% thì đến tháng 2/2025, tỷ lệ thuê tháng đã lần đầu tiên vượt ngưỡng 60% khi chạm mốc 61,4%. Tính đến tháng 10/2025, thị trường đã ghi nhận chuỗi 9 tháng liên tiếp duy trì tỷ trọng trên mức 60%.
Đáng lo ngại hơn, phân khúc thuê tháng giá cao đang chiếm ưu thế.
Theo hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Địa chính, Hạ tầng và Giao thông vận tải Hàn Quốc, trong 5 tuần kể (từ 16/10~20/11) từ sau khi công bố Chính sách 15/10, số lượng hợp đồng thuê tháng căn hộ Seoul từ 1 triệu Won (gần 18 triệu VNĐ) trở lên đạt 2.870 căn, chiếm hơn một nửa (55,6%) tổng số giao dịch mới.
Tình trạng này đang đẩy gánh nặng chi phí sinh hoạt của người dân lên mức báo động.
Dữ liệu từ Viện Bất động sản Hàn Quốc cho thấy giá thuê tháng trung bình của căn hộ tại Seoul trong tháng 11/2025 đạt 1.476.000 Won (khoảng 26 triệu VNĐ), thiết lập kỷ lục cao nhất từ trước đến nay. So với mức 1.341.000 Won vào cuối năm ngoái, người thuê nhà hiện phải trả thêm hơn 100.000 Won mỗi tháng. Nếu so với thu nhập trung bình của một gia đình 4 người năm nay (khoảng 6.098.000 Won; khoảng 108 triệu VNĐ), chi phí thuê nhà hiện đang chiếm tới 24% tổng thu nhập hàng tháng.
Thị trường bất động sản đang xuất hiện những dự báo tiêu cực khi việc tăng thuế sở hữu có thể dẫn đến hiện tượng chủ nhà chuyển giao gánh nặng thuế sang cho người thuê, khiến giá thuê tiếp tục leo thang.
Một báo cáo của Viện Nghiên cứu Tài chính và Thuế Hàn Quốc công bố năm ngoái chỉ ra rằng, khi giá công bố tăng 10%, giá thuê trọn gói sẽ tăng khoảng 1~1,3%. Điều này cho thấy sự gia tăng thuế tài sản và thuế bất động sản tổng hợp đang trực tiếp đẩy giá thuê nhà lên cao.
Ông Park Won-gap, chuyên gia cố vấn cấp cao về bất động sản tại Ngân hàng KB, nhận định: "Trong bối cảnh thế hệ 'baby boomer (ám chỉ giai đoạn bùng nổ trẻ sơ sinh sau Thế chiến thứ II)' thứ nhất và thứ hai đã hoặc đang bắt đầu nghỉ hưu, việc gánh nặng thuế sở hữu tăng đột ngột có thể gây ra những phản ứng gay gắt hơn trước. Để kỳ vọng vào một hiệu quả chính sách bền vững, việc tăng thuế sở hữu cần phải được thực hiện đồng thời với việc cắt giảm thuế trước bạ và thuế chuyển nhượng bất động sản".
Copyright ⓒ 아주경제 베트남 무단 전재 및 재배포 금지
